商圈观察
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 汪静
编者按：
提起杭州，除了西湖，商业的活力也逐渐进入全国的视野。近些年，杭州商业版图正经历多中心裂变，老牌商圈升级与新兴商圈崛起并行。如何看清这场商业风云变革？赢商网以大数据为支撑，逐一走进武林、湖滨、钱江新城、奥体、滨江五大核心商圈，用数据与一线观察拆解其底牌，探寻城市消费发展的未来脉络。此为武林商圈篇。
今年杭州商业最大的变量，莫过于恒隆广场的试营业。尽管未能等来杭州人期待中的“重奢全覆盖”，但作为浙江首座恒隆广场，开业即引爆全城。
这把火也重新点燃了外界对武林商圈的关注。以1988年为起点，38年间，这里相继诞生了浙江第一个重奢商场、第一个百亿级商场、全国美妆“第一柜”商场、杭州第一家港资商场……
于多数杭州人而言，武林商圈的中心地位从未动摇：“法拉利老了，还是法拉利。”在赢商大数据2025年全国商圈商业力报告中，武林商圈稳居杭州第一，位列全国第9。
历经新老商圈轮番冲击，它依然稳坐杭州商业头把交椅，成为这座城市不可替代的C位。
01.
38年的演进：
一场高端商业进化论
翻开武林商圈的历史卷轴，讲述的是一场高端商业的“进化论”。
第一阶段（1988-2008）：
“百货”当道，奠定高端商业基石
武林商圈的现代零售商业起源于1988年正式对外营业的工业大厦A楼。同年，杭州第一座现代化宾馆——杭州国际大厦酒店在广场南侧建成。
1993年，由工业大厦改造而来的杭州大厦重装开业，选择去除传统百货概念，将一般品牌请出，决定打响高端招牌。
1998年，杭州武林银泰百货开业，以更贴近大众消费的中高端定位切入市场。在电商尚未兴起的年代，银泰百货凭借灵活的营销策略和扎实的会员运营，迅速成为杭州乃至周边地区消费者的潮流风向标，为商圈积累了最早的一批高黏性客群。
2000年，杭州大厦年销售额首次突破10亿元大关，推动商圈的旗舰商业迈入全国大型零售企业第一梯队，越来越多杭州市民从湖滨、官巷口等传统商业街区转移至武林广场购物、休闲。这一阶段，武林商圈完成了从“传统百货”到“杭州高端商业中心”的定调。
第二阶段（2009-2015）：
重奢觉醒，定义高端话语权
2008年，地铁武林广场站开挖，城市轨道交通枢纽正式向武林锚定。以此为契机，武林商圈迅速从传统商业中心迈向“重奢时代”。
2009年，杭州大厦购物城完成扩容改造，引入Louis Vuitton、Hermès等国际一线奢侈品牌，成为杭州首个真正意义上的重奢场。此后，杭州大厦连续多年单店销售额居全国前列，创下“百亿商场”神话。
与此同时，武林银泰百货则在美妆赛道上开启了“封神之路”。2008年，武林银泰百货开始将美妆作为错位经营的重点，系统性地做大做强化妆品品类，植村秀、MAC等国际专业彩妆品牌入驻，“买美妆到武林银泰”打入消费者心智。2015年，武林银泰美妆品类销售额近5亿元，雅诗兰黛、倩碧、后、FANCL均拿下当年业绩“第一柜”。
第三阶段（2016至今）：
黄金时代诸侯入局，首发经济爆发
2016年之后，武林商圈进入诸侯混战阶段，竞争白热化。
杭州第一家港资购物中心的杭州嘉里中心，2016年开业，定位“轻奢体验”，注重体验感与社交性；2017年杭州国大城市广场重装开业，主打“现代人的趣味主义”，精准锚定80、90后年轻客群，在零售功能之外突出文化体验与IP活动。
2021年，杭州大厦全年销售首次突破百亿大关，正式把武林商圈推向了全国商业舞台。
经历5年增量“空窗期”后，2023年华润杭州中心以华润万象生活首个非标商场的身份入局，以餐饮首店为突破口迅速抢占话题，并引入Vivienne Westwood浙江首店+旗舰店等潮流先锋设计师品牌，提升了武林商圈的潮流浓度。
今年，武林商圈再次升级，浙江首座恒隆广场——杭州恒隆广场落成，至此7座集中式商业构筑了杭州阵容最强大的“中高端商业矩阵”。
02.
数据透视：
“高消费+高收入”客群，才是“硬核家底”
商圈基本面已见不凡，底层数据则更直观地呈现了其厚实“家底”。
商业存量超60万平，
S+A级品牌占比超4成
据赢商大数据，武林商圈内存量商业项目7个，总商业面积62.3万平方，人均商业面积约17.46㎡/人。
从业态分布看，武林商圈零售占比67.59%，餐饮15.80%，儿童亲子5.78%，生活服务8.88%，文体娱1.95%。零售业态占据绝对主导，比例在杭州各大商圈中高居首位，这也决定了武林商圈在全市社零贡献中的核心地位。与此同时，餐饮业态虽占比相对较低，但近年呈持续上升态势，商圈的丰富度与游逛性都得到了大幅提升。
零售的强势也体现在品牌级次上。从数据可见，商圈内S级品牌占比5.99%，A级占比34.50%、B级31.72%、C级19.75%、D级8.04%。S+A级品牌合计超过40%，零售贡献最高，在高端及中高端品牌的集中度上，具备全国性的竞争优势。
商业高密度之下，武林圈内标杆购物中心出租率仍达97.13%，品牌吸附力极强。但商圈开关店比不到0.7，迭代能力快速，品牌争夺战格外激烈，优质铺位流向更具竞争力的内容。
“高消费+高收入”客群集聚，
撑起高端基本面
赢商大数据常住人口画像显示，武林商圈自身范围内，成熟家庭（即有较高消费力的家庭客群）占比达35.01%，TGI高达1.21；其次是年轻家庭占比35.53%，TGI为0.94。这意味着商圈周边成熟家庭客群作为日常消费底盘，又有具备消费潜力的年轻家庭作为增量。
而办公人口画像则强化了“高收入”的特征。商圈的办公人群中，年轻客群与年轻家庭合计占比接近80%，且“老钱”含金量（中产+高净值客群）高达31.13%。基于此，武林商圈的白天，是精英的消费主场；夜间与假期，则切换为高净值家庭的休闲目的地。
这种 “高消费常住家庭+高收入办公人群” 的双重客群结构，为任何进入武林商圈的品牌提供了极具确定性的验证场景，也是商圈能够持续吸引全国乃至全球首店落地的底层逻辑。
03.
“首发经济”含金量飙升，
直冲全城第一
七大商业项目竞合共生，带来大量品牌首店和首发活动，推动武林商圈消费力。
近三年，武林商圈几乎月月有首店、季季有首展，首店规模与能级逐年攀升，直冲全城第一。据赢商大数据统计，自2023年至2026年上半年期间，武林商圈以355家的总规模强势占据首位；2026年上半年，商圈已引入了137家首店，预计全年第一的桂冠也毫无悬念。
随着活动逐年丰富和饱满，首发经济的势头持续引领全省。今年3月，杭州大厦春日嘉年华期间，潮玩IP FARMER BOB的“原生主义全国独家首展”空降武林广场，单周末销售总额突破5亿元，同比增长16%。
5月，杭州中心策展式主理空间POPLab第三季开幕当天，问童子·奋斗系列十周年全国首站快闪同步亮相，十周年限定款产品首发，没有大张旗鼓的广告投放，但年轻人在小红书上自发刷屏，当天客流把L1层的通道堵得水泄不通。
这些现象级首发活动的背后，是武林商圈日益成熟的“首发活动体系”。从时尚大秀到潮玩IP首展，从演唱会官方快闪到全国服务消费季活动，武林商圈正在从购物目的地，升级为长三角地区品牌首发首秀的核心承载平台。
04.
七大商业众生相：
“人设”分明，错位共生
目前，武林商圈内存量商业项目7个，分别是杭州大厦购物城、华润杭州中心、杭州武林银泰百货、杭州国大城市广场、杭州嘉里中心、杭州恒隆广场、杭州文化银泰百货，形成了百货、购物中心、城市奥莱等多元化的业态图腾。
乍一看形态如出一辙，但仔细研究则了解他们各有人设，细分赛道上体现差异化底牌。
杭州大厦购物城
杭州大厦购物城是本土老牌百货商场代表，经过30多年进化，稳坐武林商圈的顶奢老大，是浙江老钱们的最爱。
杭州大厦购物城是国内少数能集齐Hermès、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大顶奢品牌的商场之一，同时囊括了Harry Winston、Graff、Cartier、Bvlgari、Van Cleef&Arpels等十余个顶奢珠宝品牌，目前囊括了约90%的一线奢侈品牌。最重要的是，杭州大厦购物城还是浙江省内唯一Chanel精品店的拥有者，这家店在2022年创下18亿销售额纪录，成为全国现象级别的存在。
2024年5月，杭州大厦启动了自1993年开业以来投资额最大的调改，总投资6000余万元，对AB座外立面、内院及周边外环境进行升级，打造T型街区与国际时尚媒体中心。
为强化高净值客群服务生态，杭州大厦购物城还打造了共享VIP沙龙——HZT SALON，在B座9楼提供稀缺资源定制与专属服务。2026年，杭州大厦购物城计划对LV、Chanel等顶奢品牌进行扩容升级，并推出红钻邀约制会籍，目标是冲刺140亿元营收。
杭州武林银泰百货
杭州武林银泰百货是银泰百货奠定美妆护城河的奠基者和全国标杆，在消费者心里打下的“买美妆到武林银泰”烙印，历经18年未被动摇。
1998年11月16日，杭州武林银泰百货正式开业，这是银泰百货在全国的第一家门店，确定了深耕时尚与大众的战略方向。2014年起，杭州武林银泰百货启动历时三年的大规模调改，核心动作之一是将A馆一楼的奢侈品牌边厅让位于美妆，将美妆提升到了战略优先级的最前列。
很快，杭州武林银泰百货美妆品牌迅速突破60家，并于2017年率先集齐了“四大高端美妆”——兰蔻、雅诗兰黛、迪奥、香奈儿，国际美妆品牌矩阵硬核领先。截至目前，兰蔻等核心品牌，已连续8年在武林银泰的专柜斩获“全国销售第一柜”，稳固了武林银泰在全国高端美妆零售领域难以撼动的龙头地位。
杭州文化银泰百货
与武林银泰百货不同，2012年开业的杭州文化银泰百货是银泰百货系统内唯一一家折扣店，服饰类商品以折扣为主，定位“百货会员店”，用最朴素的性价比逻辑，服务着周边5公里的社区客群和会员客群。
杭州嘉里中心
2016年11月开业的杭州嘉里中心，是香港嘉里建设在杭州投资的首个大型商业综合体项目，10年来通过首展经济与美陈运营坐稳年轻与社交高地。
杭州嘉里中心以“轻奢体验”定位切入市场，地理位置上填补了延安路武林商圈与湖滨商圈之间的“空白地带”，将杭州核心商业连缀成片，让商业地标串珠成线。
嘉里中心是杭州最早、最系统将“首展”作为核心引流策略的商场之一。项目持续以高品质的IP展览、艺术快闪与季节性美陈制造城市话题，先后引入THE MONSTERS森林秘密基地全国首展、LABUBU全国首展快闪、BLACKPINK官方快闪店、泡泡玛特“星星人美味时刻系列”主题展等。
每年冬季，嘉里中心倾力打造的城市级地标装置，成为年轻人追随的“年度保留节目”。2024年携手国际团队打造了18米高的《爱之使者Angels of Love》灯光艺术装置，2025年则推出了20米高的360度全景艺术装置“惊喜小熊”等，将节庆仪式感做到极致。
杭州国大城市广场
2017年，占据黄金位置的国大城市广场在原国大百货改造之后，以“现代人的趣味主义”的全新定位重回武林商圈。
国大城市广场体量约6万方，地下2楼到地上10楼的垂直动线具有超强辨识度，是杭州楼层最高的购物中心。它将差异化瞄向了IP内容生态，已成功孵化国大一小时、国大土播鼠、国大戏剧节、爱豆变电所等文化IP矩阵，并持续迭代升级。
国大城市广场的差异化文化还体现在持续输出的高品质艺术展览与空间营造，2024年的 “重返武林” 主题艺术展、 《再次返回罗马》 艺术装置空间、还原梵高名画《夜间的露天咖啡座》展等，强化了与顾客间的情感共鸣。
华润杭州中心
2023年12月24日开业的华润杭州中心，是华润万象生活在杭州打造的全新非标准化商业产品，以 “潮流、先锋”为DNA，定位于城市潮奢与设计师品牌的首发站。
餐饮首店高密度布局，从“去茶山”到“有趣人类”，从“校村炸鸡”到“Sushi Hanzo半藏”，杭州中心在过去两年内密集引入了大量区域乃至全国级别的餐饮首店，堪称“网红餐饮集结地”。
零售方面，项目引进Vivienne Westwood浙江首店+旗舰店、Mithridate浙江首店、ENG Concept Station等品牌，又引入Patagonia浙江首店、MARC JACOBS浙江首店、WE11DONE概念店等潮流户外品牌。
2025年，项目推出快闪集合空间POPLab，进一步以可持续的主理人品牌构建具有话题度的零售矩阵，成为品牌与年轻人建立深度连接的“内容场”。
杭州恒隆广场
杭州恒隆广场是武林商圈最新入局者，也是恒隆地产在内地打造的第11个项目、浙江首家恒隆广场，于2026年4月28日试营业。
与外界最初对恒隆“又一个重奢地标”的想象不同，杭州恒隆广场定位于 “精致生活方式”，官方披露国际奢侈品牌占比仅6％，包括BRUNELLO CUCINELLI、Chopard、DAMIANI、Giorgio Armani、Moncler等。
恒隆广场最大的亮点是首店密度极高。项目引入近250家品牌，整体零售租赁率超过90%，其中约三分之一为首店品牌，涵盖全国首店、浙江首店和杭州首店，一举拉高了武林商圈的首店经济浓度。
空间不走寻常路。恒隆在屋顶辟出逾万平方米的“绿堤公园”（The Oasis），通过全景连廊将办公、商业与酒店空间串联贯通，不同客群可自由穿梭。项目还投入重金修缮地块内的宋元时期古迹及两处历史建筑，预计2026年下半年对外开放，将打造商圈内最具文化厚度的地标性空间。
当下，武林商圈的存量商业规模依然是杭州第一，但未来五年其将面临“无增量”这一现实。
至此，与其说到达了天花板，不如说来到了分水岭。
商圈内的竞争已从“拼规模”的硬实力转到“拼内力”的软实力，商业运营主题转而聚焦于如何通过持续的业态调改、首店引入、会员服务升级，在有限的空间内创造更高的坪效。
有人说恒隆广场是一条鲶鱼，搅动了武林的竞争格局。但回过头看，恒隆的到来不是对旧秩序的颠覆，而是对武林商圈能级的一次再确认。
武林商圈下一个十年的胜负手，不是谁干掉了谁，而是七大玩家立住各自“人设”的同时，共同把武林这块招牌擦得更亮。
注：文/汪静，文章来源：赢商网(公众号ID：winshang)，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力立场。
