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商铺租金跌了 餐饮人却笑不出来

周沫 2025/08/05 10:23
周沫 2025/08/05 10:23

邦小白快读

文章揭示了餐饮经营者虽然面临商铺租金整体下跌的利好,却因合同锁定成为“租金钉子户”,导致经营压力倍增的核心问题。

1. 重点信息:全国多地商铺租金下调,但在租餐饮门店租金未降,部分商户租金高出市场价三成以上,如阿沐年租金12万元比周边高30%,石头年租金13万元比周边同类商铺高出30%。

2. 实操干货:经营者尝试与房东协商减租但遭拒绝,协商僵局可能导致更久亏损;搬走则损失押金和违约金,如索索提前解约会损失3万押金和初期20多万投入,建议餐饮人签约时注意租金递增条款和违约金条款设置。

3. 案例干货:阿沐咖啡店因客流量下滑收入锐减却租金不变;索索螺蛳粉店合同期内迁址损失惨重;阿桥火锅店提前退租需付高额违约金等困境,提示餐饮人优先评估长期风险。

文章凸显了消费趋势变化和品牌策略调整的行业动向,直接影响品牌营销和渠道建设。

1. 消费趋势:餐饮客流量大幅下滑,如苏州昆山老城区客流减少导致空铺增多;地铁口螺蛳粉店客流高峰期下降两三成,排队现象消失,影响用户消费行为。

2. 品牌应对策略:多个知名品牌转向品质提升而非规模扩张,如呷哺集团2025年定位“产品品质年”;喜茶暂停接受事业合伙申请;蜜雪冰城优化新开门店布局;海底捞谨慎把握加盟速度,减少价格竞争风险。

3. 市场影响:客流下滑和租金压力可能加速闭店潮,业内人士预测下半年更多餐饮人闭店,品牌商需调整产品研发和品牌定价,适应需求萎缩趋势。

文章突出了卖家在租金高企和市场需求萎缩背景下需应对的风险与机会。

1. 风险提示:租金倒挂现象普遍,如石头烤肉店租金高于市场30%,索索螺蛳粉店月租1.2万元远高于周边8000元;客流下滑导致营业额剧减,亏损风险加大,提前解约需付高额违约金,如阿桥需赔半年租金。

2. 机会提示:协商减租是缓解压力的可行措施,如阿沐尝试通过会计沟通房东;搬迁可考虑但仅当新址客流有保障,如暮雨烘焙馆因老客口碑稳定而放弃搬迁;市场数据显示2024年全国购物中心空置率创新高,暗示灵活合约的重要性。

3. 可学习点:从案例中吸取教训,如签约时避免长期递增条款(暮雨续租合同有年增2%);合作方式上寻求房东共赢,建议参考业内扩张放缓趋势(呷哺等品牌),聚焦本地市场运营管理。

文章间接反映了市场需求变化对产品生产和商业机会的影响。

1. 产品需求:餐饮客流量显著下滑导致整体需求萎缩,如南京和佛山等案例中商圈客流量减少,商铺空置率上升(2024年全国购物中心空置率创四年新高),可能影响工厂的原材料订单量和产品多样化需求。

2. 商业机会:市场需求下行带来调整机会,如品牌商转向品质提升(呷哺等),工厂可专注于高性价比生产设计;如果租金问题缓解,市场可能稳定,降低闭店风险,间接稳定供应链需求。

3. 推进数字化启示:无直接相关技术内容,但从行业趋势看,需求收缩提示工厂需优化产能规划,减少高投入风险。

文章聚焦了行业痛点和潜在解决方案,为服务商提供行业洞察。

1. 行业趋势:商铺租金整体下行但合同锁定问题突出,第一太平戴维斯谢靖宇指出餐饮业利润率下调,品牌开店更谨慎,与过去几年颠覆性改变;数据显示杭州和重庆租金环比下降。

2. 客户痛点:餐饮经营者面临租金高企协商难,如阿沐房东不回应减租诉求;搬迁损失大(索索案例押金损失);租金倒挂普遍,客户急需降租方案。

3. 解决方案:建议房东人性化调整租金,与租户合作共赢,如业内呼吁根据市场行情灵活处理,能减少空置率和闭店潮,提升客户粘性。

文章强调了商业平台(房东视角)的需求管理和风险规避问题。

1. 商业需求:租户普遍诉求租金调整以适应市场,如阿沐和石头基于周边数据要求降价;但房东拒绝协商,导致“高租金钉子户”现象,凸显平台招商时需考虑长短期市场变化。

2. 平台做法:保持高租金策略风险加大,如数据表明2024年全国购物中心出租率下降,10%低于80%;空置率上升(重庆环比升至10.36%),提示需调整招商策略。

3. 风险管理:建议房东人性化调整以留住租户,避免空置损失;运营管理上可参考品牌扩张放缓趋势(呷哺、喜茶等),平台商需规避市场风向,如设置灵活租约条款。

文章揭示产业新问题和政策启示,为研究者提供深度分析素材。

1. 新动向:“租金钉子户”成新问题,因合同锁定在租租金高于市场,如石头和阿桥案例;数据显示全国商铺空置率创新高(2024年27城数据),杭州和重庆租金下行,显示产业洗牌加速。

2. 政策建议:呼吁房东根据市场行情调整租金,提升人性化处理,减少违约风险;政策法规启示包括签约规范(如避免递增条款),谢靖宇观点指出餐饮业变革对政策制定的影响。

3. 商业模式:品牌商战略转向(呷哺重质不重量、喜茶暂停合伙),暗示从规模到质量的商业模式创新;产业趋势提示需探索可持续合作模式,减少市场动荡冲击。

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我是 品牌商 卖家 工厂 服务商 平台商 研究者 帮我再读一遍。

最近,全国多地传来商铺租金下调的消息。

餐饮人来说,这本应是个利好信号。然而,不少餐饮人却笑不出来。

不少仍在营业的餐饮门店发现,自己成了“高价租金钉子户”,周边空铺纷纷降租,但他们还要承担高昂的合同租金。

和房东协商减租遭拒,搬走则要损失一笔押金、高额违约金,“租金钉子户”们陷入困境。

兢兢业业的餐饮人,成了“租金钉子户”

在苏州昆山老城区的集街,阿沐(化名)的“300号咖啡馆”已经经营了13年。作为一位“老餐饮人”,他最近却感到前所未有的焦虑——收入锐减,租金却维持在高位,经营压力与日俱增。

近两年来,昆山老城区的客流下滑,空出来不少商铺。集街、人民路、亭林路一带的商铺租金也随之下跌。“与去年同期相比,这些区域一些商铺的租金下跌了6-7成。”阿沐表示。

阿沐的咖啡店位于一栋商业楼的三楼,面积约280平米,年租金为12万元。这一价格,比周边条件相似的商铺高出约3成。

6月初,阿沐主动联系了租赁公司的会计,请求对方将降租诉求转达给房东:“现在周边的商铺租金都降了,唯独我们这边没有调整。希望房东能根据市场行情适当下调租金。等未来市场回暖,我也愿意配合恢复或上涨租金。”

然而,一个多月过去,房东始终没有出面回应他的诉求,协商陷入僵局。

阿沐的遭遇并非个例,不少地方都出现了相类似的情况——市场空铺租金一路走低,但在租商铺的租金却被合同“钉死”,这些餐饮经营者成了“高租金钉子户”。

2023年中旬,石头(化名)和朋友在佛山禅城合伙开了家烤肉店。据石头透露,烤肉店所在商业街区曾是比较热闹的商圈之一,今年因为客流量明显下滑,沿街不少店铺陆续关门。“短短半年内,周边已有近10家商铺挂出‘转让’”或‘旺铺招租’告示。”

更让石头焦虑的是租金的倒挂现象。据他调查,目前周边新出租或重新招租的同类商铺,年租金普遍降至9-10万元之间,部分位置稍偏的甚至8万不到就能拿下。而他们承租的100平米出头店面,年租金高达13万元,比市场价高出三成不止。

“等于我们从开业第一天起,就背着一个‘高价包袱’在跑。”为了缓解压力,他曾拿着周边商铺的租金调研数据找到房东,恳请房东根据当前市场行情适度下调租金,但遭到拒绝。

“我只是希望租金能更贴近现实,但并不是所有房东都愿意给在租商户降租的。”石头无奈说道。

相比两、三年期合同带来的压力,那些在市场火热时期签长期租约的餐饮人,处境更为艰难。当年写在合同里的“租金逐年递增”,成了餐饮人的“紧箍咒”。

南京的私房烘焙馆老板暮雨(化名)就栽在了这上面。她的店开了近7年,起初签5年的长租合同,2年前续租时,合同中明确写入了“每年租金递增2%”的条款。当时签合同时,周边商铺租金普遍上涨,这一设定在双方看来都合情合理。可从去年底开始,周边空铺越来越多,不少房东为了吸引租客纷纷下调租金,而暮雨的门店却因为合同中的“递增机制”,也成了整个商圈的“高租金钉子户”。

她找房东谈降租,对方吃准了她“老店舍不得搬”,丢下一句:“按合同来,不想租的话给你一个星期时间搬走。”

“搬走”意味着更大的损失

面对客流下滑、租金高企的双重压力,移位换新址往往是理想的选择,但现实总把理想戳破——对于一些租金钉子户来说,“搬家”可能意味着更大的损失。

暮雨的客户大多是住在附近三五公里内的老街坊,靠的是口碑和熟人推荐。“如果换地方,很多人可能就找不到了,或者觉得麻烦,慢慢就不来了。而一旦失去这批稳定的老客,重新积累客流谈何容易?”搬迁意味着从零开始,思前想后,她选择再咬牙撑一阵,“只希望市场能快点回暖。”

而对于一些尚未回本的新店来说,门店前期投入的装修、推广等成本尚未收回,一旦迁址,轻则延长回本周期,重则面临更大亏损。

一年半前,索索(化名)从同行手中接下了地铁口螺蛳粉店,付了7万转让费。她和房东签了3年的合同,每月租金1.2万元,一季度一交,押金3个月,再包括装修、购买设备,初期投入就花了20多万元。在当时看来,这笔钱换来的是地铁口黄金位置的“客流保障”。

然而,去年年底开始,整条街道的客流比高峰期下降了两三成,“以前中午排队,现在经常一整个小时没几桌人。”客流减少,店里的营业额也大幅下滑。

让索索头疼的是,目前的收入仅能勉强覆盖每月1.2万元的租金、两名员工的工资和食材成本。水电、平台抽成、包装费一扣除,利润几乎为零。如果算上当初的转让费摊销,实际上是亏损的。

她发现,附近商铺与她门店面积差不多的,月租金已降到8000元,而且免收转让费。对比自己每月雷打不动的1.2万元租金,她心里越来越不是滋味。

索索也考虑过搬迁或转让,但是合同才履行了一年半,提前搬走三万多的押金收不回来,初期投入的20多万也会打水漂,而且重新开店意味着又是一笔不菲的装修费用,转让这条路更是走不通。

“我是想通过收取一些转让费来弥补损失,可周边的空铺都是免费转让,谁还愿意花几万接手我的店?”索索苦笑道。

在成都经营火锅店的阿桥(化名)也是进退两难。当初签合同时,门店所在商圈热度正值高峰期,租金高出市场均价两成不说,违约金条款也极为严苛,提前退租不仅押金收不回来,还要赔偿高额违约金。

如今生意不如预期,已经难以覆盖租金、人工成本,他本想提前解约止损,但算下来,仅违约金就接近半年租金,再加上火锅店面积大,装修也投入了不少成本,退出成本远超承受能力。“合同还有两年,只能硬着头皮撑下去。”阿桥无奈地说道。

拯救“租金钉子户”

在餐饮经营者为高企租金焦头烂额时,房东们也并非都高枕无忧——在餐饮市场持续洗牌的背景下,商铺出租变得不再像前几年那般简单了,降租、空置现象变得常见。

赢商大数据监测显示,2024年,全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创近四年新高,其中有10%购物中心的出租率低于80%。

另据戴德梁行数据,2025年上半年,杭州全市购物中心平均租金与出租率同步下行;同期,重庆市场亦承压明显,二季度大型餐饮品牌闭店数量增加,全市平均租金环比降0.41%,空置率则升至10.36%,环比有所上升。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出,餐饮行业作为过去几年零售业态(商铺业态)的“主力选手”,正在经历显著的变化,大餐饮和中餐饮因为利润率不断下调,开店态度变得更为谨慎,与过去两三年相比有颠覆性改变。

如其所言,近段时间以来,多个知名餐饮品牌将战略重心从规模扩张转向经营质量的提升。

例如,呷哺集团明确将2025年定位为“产品品质年”,强调“重质不重量”,停止盲目扩张。

2月,喜茶宣布在将拒绝门店规模内卷,并暂停接受事业合伙申请。

6月,蜜雪冰城宣布自6月11日起,对全国新开门店布局进行优化调整,释放出放缓整体开店节奏的信号。

此外,海底捞董事会副主席周兆呈在接受《中国企业家》采访时也表示“会谨慎把握加盟的速度和节奏,而不是追求数量。”

在大品牌扩张放缓、市场竞争加剧的背景下,有业内人士直言,如果商铺租金不降,下半年,还会有一批餐饮人闭店离场。如此一来,商铺租赁需求进一步下滑,房东要赚到钱也变得更具挑战性。

在这样的行情下,房东不妨根据市场行情,给“租金钉子户”们一些人性化租金调整的空间,保住自己的“客户”,让双方都能走得更长远。

注:文/周沫,文章来源:红餐网(公众号ID:hongcan18),本文为作者独立观点,不代表亿邦动力立场。

文章来源:红餐网

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