2025年上半年，全国商业地产供应市场有何表现？
据联商网零售研究中心统计，2025年上半年全国新开业的商业项目数量达119个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡)，同比下降9.2%。新增商业建筑面积887.58万㎡，平均单体建筑面积约7.46万㎡(总表在文末)。
其他诸如由老邱隘市场改造、体量1万㎡的宁波天逸湾邱窄巷商业广场，1万㎡的三明欢择奥特莱斯，仅0.6万㎡的湘潭康星·乐润荟百货(前身是康星百货)，1.2万㎡的成都购次元K88(前身是美特斯邦威大楼)，1.7万㎡的北京D15生活美学馆，1.8万㎡的南京建邺荟品仓城市奥莱，0.3万㎡的昆明万科桂语·小篆街，1.5万㎡的深圳太子湾花园城VILLA街区，内部升级重开的上海天山巴黎春天、拉萨神力时代广场等项目不在统计中。
01
市场进入理性调整期
核心经济圈集聚效应显著
·同比下滑9.2%
近五年数据显示，上半年开业量的峰值出现在2021年的147个，随后四年虽有所起伏，但整体呈现逐步回落的态势，反映出市场进入理性调整期。具体数据上，2025上半年的开业量达119个，与2022年持平，是近五年最低，同比2024年下降9.2%。
·小体量商业主导
商业体量分布上，2-5万㎡占比最高达40%，社区商业是主要商业形态，匹配社区高频消费需求。一方面是存量改造的主旋律下，传统商业的体量并不大；另一方面，当前商业模式偏向个性化，比如主理人、策展型等，而这些商业模式一般都是小体量。
同时，社区商业偏向精细化运营，强化服务功能，如泰州迎春共邻里中心聚焦菜场、社区医疗服务。
5-10万㎡和10-15万㎡的中型项目稳健，而15万㎡以上的大型项目稀缺，因大型商业运营难度较大，多为文旅综合体(宁波前湾盛世里奥特莱斯)或城市更新标杆商业(深圳K11 ECOAST)。
·华东领跑，核心经济圈集聚效应显著
区域分布上看，华东继续扮演着“领跑者”角色，以44个开业量遥遥领先。华南和华北紧随其后，西南、西北依托文旅突围(西藏拉萨王府井、张掖爱琴海购物中心)，东北仍需破局。
拥有四大一线城市的华东、华南和华北三区开业量合计占比达71％，展现出三大核心经济圈的商业聚集效应。重点体现在以下两点：
1、外资/港资高端项目集中于三大区(香港置地、K11、王府井)，20万㎡以上巨型项目主要出现在三大区，如长三角的宁波前湾盛世里文旅奥特莱斯、大湾区的深圳K11 ECOAST、华北地区的河北邯郸道和山西大同百盛奥特莱斯。
2、开发商的资源倾斜。如头部企业中华润万象生活的4个新开商业项目分别位于华南和华东，龙湖商业的4个新开商业项目中华东和华南占据3席，而开业量最多的京东集团，6家京东MALL有5家在三大区。
02
部分头部企业收缩
业态主题化创新、存量升级
在行业整体迎来调整期的特殊时刻，从中也能看出一些趋势。
·头部企业主导：但部分开始收缩
万达集团、华润万象生活、龙湖集团等头部企业依然是主导力量，其中万达集团新开宜宾高县万达广场、宝鸡金台万达广场等4个商业体，延续了其下沉战略。
同时，万达、龙湖、华润这些头部企业的新开商业量均未超过5个，以往的“开业大户”新城控股更仅有淄博一个新吾悦广场开业，看得出来传统商业地产企业整体收缩求精，上半年开业量最多的是京东旗下的京东MALL，在北京、深圳、南京、武汉、太原落地6子。
同样在收缩求精的还有港资，香港置地、K11等都在押注更细分的高端市场，如南京金陵中环、深圳K11 ECOAST等单项目投资额均超20亿。
·业态创新：主题化定位深化
相比去年，虽然开业量有所下滑，但创新浓度上升，尤其是科技、绿色、文化、文旅等主题化商业成差异化核心。
比如以京东MALL为代表的科技主题MALL，AR试妆、机器人导购成标配；比如融合了艺术展览、滨海生态空间的策展型商业深圳K11 ECOAST；比如“奥特莱斯+宋文化主题街区”的宁波前湾盛世里奥特莱斯；比如“数字菜场+社区健康中心”的广州花厅坊；比如老拖拉机厂改造的沉浸式街区“天津天拖·巷往1956”；比如依托“口岸经济+免税购物”优势的珠海横琴口岸·琴鸣广场等。
4月28日开始分阶段运营的深圳K11 ECOAST引发广泛关注。一方面是这座历时7年打造的“世界级滨海文化艺术综合体”，承载着打造大湾区商业艺术新地标的野心，据悉试营业当日涌入了30万客流。
另一方面是其试营业期间交出的差强人意的答卷，被诟病的高端品牌缺位与业态单薄等问题，让市场对这个项目的未来增添阴影。不过作为文艺滨海商场破局传统商业的典型代表，深圳K11 ECOAST依然是今年上半年最具特色的商业之一。
·存量改造的风口持续扩大
商业地产存量时代，开发商更注重存量运营与精准定位，这使得近年来市场上存量改造商业的比例逐渐扩大。今年上半年至少有24家新开商业属于存量改造项目，占比超20％，如北京超极合生汇二期(原永旺梦乐城)、深圳iN城市广场(原深圳城市广场)，极大推动了城市商业更新。
由永旺国际商城购物中心改造而来的北京超极合生汇，定位国际化潮奢时尚地标，引入了潮牌旗舰店、精致餐饮、户外运动、户外社交、生态友好、儿童主题等超300家品牌。
据悉，16万㎡的京北商业“巨无霸”开业(西区)头三天就实现销售额超4500万元，客流超74万人次，也带动东区销售环比提升35%。整个东西区商业体量已经达46万㎡，展现了极强的生命力。
附：2025年上半年全国新开商业项目一览表
注：文/高天，文章来源：联商网(公众号ID：linkshop2012)，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力立场。
文章来源：联商网
