大悦城2026年上半年营收122.3亿元，同比下滑19.71%，归母净利润亏损7.23亿元，由盈转亏。公司2022年至2026年上半年累计亏损超103.98亿元。
商场和地产呈现双面分化。购物中心销售额234.02亿元，同比增长6.4%，客流2.31亿，同比提升15.5%，平均出租率93%，成为现金牛；商品房销售及一级土地开发收入83.39亿元，同比下降27.62%，毛利率从31.14%骤降至12.50%。
大悦城正在做三大调整：一是将战略重心转向商业板块，升级确立1123战略体系，把提升商业引领地位放在首位；二是把天津大悦城等成熟商场装入REITs，实现资产二次变现，2024年已发行华夏大悦城商业REIT；三是2026年6月撤销四大区公司、设立7个城市公司，将总部-大区-城市三级架构改为总部直管城市公司的两级扁平结构，以缩短决策链条。
大悦城购物中心面向新生代及年轻客群，定位潮流、时尚、品位。2026年上半年联动开展大悦嗨新节，累计举办超200场IP展和潮流活动，全国项目引进区域首店、品牌旗舰店300余家。
典型首店案例包括北京朝阳大悦城曾引进MUJI中国最大旗舰店、TRUE RELIGION华北首店、两点见下午茶全国首店、52TOYS北京首家旗舰店；北京西单大悦城引入寿司郎北京首店、肉肉大米华北首店、Mardi Mercredi区域首店、GROTTO区域首店、RALPH LAUREN香氛华北首店暨中国全新形象店。
商场客流表现良好，2026年上半年购物中心销售额234.02亿元，同比增长6.4%，客流2.31亿，同比提升15.5%，平均出租率93%。大悦城是最早拥抱二次元文化的商业品牌之一，注重场景体验和IP活动，适合品牌方关注其在首店经济、年轻客群运营和场景营销方面的方法。
大悦城将战略重心转向商业板块，购物中心销售额234.02亿元，同比增长6.4%，客流2.31亿，同比提升15.5%，平均出租率93%，显示出线下商业消费和客流仍有一定增长空间。
大悦城重视首店经济和IP活动，2026年上半年累计举办超200场IP展、潮流活动，引入区域首店和品牌旗舰店300余家。对供应商和品牌方而言，这是进入购物中心渠道和争取首店资源的参考信号。
风险提示：大悦城销售型业务全口径签约金额39亿元，同比大跌55%，签约面积同比下滑46%，商品房销售及一级土地开发收入同比下降27.62%，毛利率从31.14%骤降至12.50%。地产开发业务仍占营收68.18%，但整体承压，与房地产相关的上下游卖家需注意大悦城投资意愿减弱，2026年上半年仅在天津拿下一宗宅地，同时公司在三四线城市拥有约1464万平方米土地储备，去化压力较大。
地产和商业项目对建材、装修、设备等产品需求减弱的风险值得关注。2026年上半年大悦城销售型业务全口径签约金额仅39亿元，同比下滑55%，签约面积同比下滑46%，公司投资意愿不强，仅以4.11亿元在天津拿下一宗宅地。商品房销售及一级土地开发收入83.39亿元，同比下降27.62%。
大悦城正大力调整存量商业项目，将商业事业部、物业事业部整合成立大悦生活，将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部，并将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部。2026年上半年受部分项目调改升级影响，购物中心平均出租率93%，说明调改升级会带来对商业空间设计、施工、设备和材料的需求。
此外，大悦城把成熟商场装入REITs进行资产盘活，说明存量商业改造和运营效率提升正在成为方向，工厂可关注商业空间焕新、智慧化设备、节能环保设施等产品需求。
大悦城面临的核心痛点是开发业务萎缩与商业业务增长并存。2026年上半年商品房销售及一级土地开发收入同比下滑27.62%，毛利率从31.14%骤降至12.50%；销售型业务全口径签约金额39亿元，同比下滑55%。而购物中心销售额同比增长6.4%，客流同比增长15.5%，商业板块成为重要增长点。
为解决管理效率问题，大悦城将组织架构从总部-大区-城市三级管控改为总部直管城市公司的两级扁平化结构，撤销4个大区公司，设立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾等7个城市公司。同时将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心，说明数字化、智能化管理是服务商可切入的方向。
大悦城正积极推进存量资产盘活，除已发行华夏大悦城商业REIT外，还在申报以天津大悦城为底层资产的商业不动产REITs，并持续筛选扩募资产储备。这为提供资产证券化、财务顾问、商业运营优化等服务商带来机会。
大悦城作为大型商业地产平台，当前最明显的需求是提升商业引领地位和盘活存量资产。2024年公司确立1123战略体系，把提升商业引领地位放在首位。2025年11月完成对港股大悦城地产的私有化，整体持股比例提升至96.13%，说明其正加强对商业运营主体的控制力。
在组织管理上，大悦城2026年6月撤销北方、华东、华南、西南4个大区公司，设立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾7个城市公司，将三级管控架构改为总部直管城市公司的两级扁平结构，并整合成立大悦生活、开发事业部，调整数智化中心。这为商业物业管理、数字化系统、城市公司招商运营等平台服务带来需求。
需要注意的风险是，大悦城购物中心权益比例普遍偏低。在2025年财报披露的24个购物中心中，只有深圳大悦城权益比例为100%，17个购物中心持股比例低于50%，包括北京朝阳大悦城、西单大悦城、静安大悦城、杭州大悦城等核心项目。商业平台若与大悦城合作，需关注其项目权益结构、租金收益分配和后续资产注入安排。
大悦城的案例显示，传统房地产开发企业在地产下行周期中面临的转型困境：开发业务仍占营收68.18%，但销售型业务毛利率从31.14%骤降至12.50%，全口径签约金额同比下滑55%。而同期购物中心销售额234.02亿元，同比增长6.4%，客流同比增长15.5%。这说明商业运营业务与开发业务呈现明显分化，住宅+商业双轮驱动模式难以抵御行业下行压力。
大悦城2022年至2026年上半年累计归母净利润亏损103.98亿元，2026年上半年计提存货跌价损失2.94亿元，占利润总额的91.96%。公司在三四线城市拥有约1464万平方米土地储备，难以去化的土地和房产成为拖累利润的重要因素。这为研究房地产存货减值、土地储备结构与企业亏损之间的关系提供了案例。
值得关注的还有大悦城的资产证券化路径：2024年发行华夏大悦城商业REIT，2026年7月又申报以天津大悦城为底层资产的商业不动产REITs，并持续推进扩募资产储备。这反映了企业利用REITs盘活存量商业资产、实现二次变现的新商业模式。此外，公司组织架构从总部-大区-城市三级管控调整为总部直管城市公司的两级扁平化结构，撤销4个大区公司、设立7个城市公司，也为研究大型房企组织变革提供了素材。
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