城市商业
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 苏珊 雨晴
提到合肥，你会想到什么？
三国故地的历史烟云、“洋务运动”领袖李鸿章的家乡，还是“最大县城”的旧时戏称、“最牛风投城市”的今日标签？
过去十年，合肥是中国城市经济版图中最耀眼的黑马。GDP从全国第28位跃升至第18位，十年连进10个身位；规上工业增速领跑长三角，战略新产业占比超六成；常住人口净增213万，35岁以下年轻人占据半壁江山。这座城市用产业和人口的狂飙，重新定义了自己的城市能级。
“学有优教、铁有成网”，已成合肥标配。作为“学铁商”三大城市基础功能之一的商业，是否同样交出了一份匹配万亿科技之城、千万人口的答卷？
客观看，合肥商业有规模、有基础，却至今尚未生长出一个真正能代表“新合肥”的标杆。头部商圈虹吸过强，新兴商圈培育乏力，高端与非标供给缺位，这座科技之城的商业站在“量变到质变”十字路口。
带着这样的追问，赢商研究中心深入合肥，梳理其商业格局的演变逻辑，审视当前的瓶颈与机会，并展望一座科技之城应有的商业未来。
01.
中国商业版图之上
合肥坐标何在？
理解合肥，必须将连续年份切成短小的时段。因为合肥成长得太快了，全方位的快。
如果以1994-2025年中国城市GDP增幅前十城市做一个排名，合肥以约104倍的增幅断层领跑，直观展现了近三十年中国城市经济格局的剧烈变迁。
作为一座“新”城市，你对合肥的商业印象和地段认知，主要取决于你什么时候来到合肥。
2005年：“最大县城”
那一年，合肥GDP仅1074.38亿元，全国排名45位，中部六省省会中常年垫底。全市常住人口仅463万，城区还蜷缩在环城河以内。作为典型的星形放射状城市空间结构，今天的庐阳、蜀山、包河、瑶海4个市辖区，在2002年才刚刚通过区划调整确立建制，以南淝河、板桥河、老环城路、金寨路为界，从原来的东市区、中市区、西市区、郊区更名而来。
彼时，合肥的城市骨架远未拉开。好地段基本框限在二环以内，环城河（一环）以外就是“乡下”。土生土长的合肥人，始终觉得庐阳区是永远的市区。这里自秦代合肥置县以来，即为“古庐州府”址，是合肥的起源地、庐州文化的摇篮和现在的文化中心。
2012年，合肥银泰中心一期在庐阳区四牌楼商圈开业，是目前安徽唯一定位高奢的商业项目，延续了庐阳区作为百年商业核心区的深厚底蕴。四牌楼商圈的商业历史可追溯至唐宋时期，彼时金斗河畔商贾林立，贸易繁盛。1959年，合肥百货大楼在四牌楼东北角落成，是安徽省首家国营大型百货商店。李鸿章故居静立于淮河路步行街中段208号，见证着这片区域从晚清“李府半爿街”到今日全省商业龙头的跨越。
四牌楼商圈是合肥 “高客单价、全客层、高品牌忠诚度” 的代表。不同于政务区的体验型消费，四牌楼更多为目的性高价值消费，提袋率高、停留时间短但客单价更高。
2010年：“刚刚起步的省会”
这年，合肥GDP达到2701.6亿元，全国城市排名第38位，常住人口570.2万人。比起2005年上了一个新台阶，但城市骨架才刚刚拉开，两大新区还在图纸和工地上。
一个是，政务文化新区（简称政务新区，位于蜀山区）。2003年合肥西南部被规划为政务新区，荷叶地鱼塘挖掘连片修整，并改名为天鹅湖。2004年，天鹅湖正式向市民开放。
2005年底?，合肥市政府正式从老城区（庐阳区）南迁至?政务文化新区?。此次南迁是合肥实施“141”城市空间发展战略的重要组成部分，旨在拉开城市框架，引导人口和产业向南部新区集聚，缓解老城区交通和环境压力。
从合肥市政府南迁，到天鹅湖的开挖，再到安徽省广电中心、新地中心等摩天大楼的崛起，政务区用短短十几年的时间，完成了从“郊区田野”到“安徽政治、经济、文化新中心”的华丽转身。
如今，环天鹅湖商圈已经成长为四牌楼商圈以外合肥的第二大市级商圈、合肥“新中产”密度最高的消费区域，头部运营企业云集、优质项目扎堆，坐拥合肥万象城等合肥标杆商场。
另一个是滨湖新区（位于包河区），2006年11月15日正式启动建设。
滨湖新区的发展定位是沿巢湖岸边规划建设，落实“加快现代化滨湖大城市建设，形成具有较强辐射带动力的省会经济圈”的决策部署，实现合肥从“环城”走向“滨湖”乃至“临江”的战略之举。不过，从发展的脉络来看，并没有一帆风顺。
2014年11月21日，滨湖新区建设管理委员会正式挂牌成立。2016年2月，合肥正式申报国家级新区，同时该区加强新区税收减免、土地利用等政策的研究。同年4月1日起，中共安徽省委机关、省人大常委会机关、省人民政府机关、省政协机关搬迁至滨湖新区。
人口的快速增长，为商圈发展注入了强劲的动力。目前，滨湖商圈已成为头部区域商圈，也是合肥覆盖人口最多、商圈面积最大、存量商业规模最高的商圈，日均客流位居区域商圈之首，并在此诞生了合肥方圆荟(滨湖店)等区域标杆购物中心。滨湖商圈呈现明显的 “周末潮汐”特征，工作日客流以周边居民和政务办公人群为主，周末则吸引大量庐阳、瑶海跨区家庭客群。
2015年：让全国刮目相看的黑马之城
2015年，合肥GDP为5660.3亿，全国第26位，常住人口831.4万，人均GDP为6.8万元。2010-2015年，合肥是全国GDP排名进步最快的城市，没有之一。
产业层面，合肥开始从“家电之都”向“芯屏汽合”跃迁：京东方6代线、8.5代线先后投产，显示面板产业集群成形；2015年，长鑫存储正式启动，合肥开始攻坚DRAM芯片——这是后来“最牛风投城市”神话的又一块关键拼图。新涌入的年轻人大多在高新区、经开区、新站区的产业园里上班，他们是工程师、技术员、产品经理，收入不低，但下班后能逛的地方依然集中在政务区、庐阳区那几个盒子。
这批2015年前后到来的“新合肥人”，没有老城情结，天然认同政务新区、滨湖新区。他们见证了合肥从“默默无闻”到“热搜常客”的全过程，他们对商业的挑剔正是合肥商业升级的最大动力。
虽然相较前两个切片，2015年的合肥第一次让外来者觉得“这不比东部二线城市差”——城市界面干净、现代，有地铁（2016年1号线开通），有万象城，有天鹅湖灯光秀。但如果你待久了，也会发现：高端选择还是太少，非标商业几乎为零，周末想去个有意思的地方，选项不多。
合肥商业真正的“升级时刻”，自2015年开始。这年9月，华润万象城在政务区开业。这是合肥第一个与一线城市直接对标的大型综合体，一批首进安徽的品牌，第一次让合肥人不用去南京、上海也能体验到“中高端购物中心”。
穿越这些时间断面，才能真正理解合肥商业。这不是一座商业自然生长的城市，而是一座“城市界面先行、产业与人口超前、商业随后跟上”的城市。从行政区的视角俯瞰，可以更清晰地把握合肥商业的空间逻辑。四个主城区因发展历史、产业结构、人口年龄的差异，呈现出截然不同的消费气质。
02.
合肥商业的进化史
底色如何？
在安徽省内，合肥的商业首位度超过其经济首位度。2025年，合肥GDP占全省总量的26.8%，而据赢商大数据监测，目前全省34%的集中式商业存量集中在合肥。这意味着：合肥以不到三成的经济权重，承载了超过三成的商业容量。
据赢商大数据统计，目前合肥有107个集中式商业，规模为951.97万㎡。与中部省会城市横向对比，合肥商业存增量在6个城市中排名第3，是中部地区商业基础较好的城市。
但由于总体消费力不够年轻活跃，合肥近年来商业规模增长乏力，商业活力不及武汉、南昌、长沙、太原，在中部省会城市中排名靠后。
项目级次方面，合肥则远不如长沙、武汉、郑州。
此外，合肥商业有其特殊性，这里没有本土生长出来的全国性巨头，不像南京有德基、武汉有武商、郑州有丹尼， 华润、万达、银泰、龙湖、世纪金源……清一色是外来面孔。少了些内生沉淀，却多了份后发优势——不需要在老城旧改中腾挪，直接在崭新的城市界面上下笔。
从标准的购物中心盒子，到近年终于出现的新粮仓、瑶海天地等非标项目，回望合肥商业二十年，三个阶段逐一浮现。
1.0阶段：从无到有，新区拓荒
2005年，位于瑶海区的元一时代广场开业，是合肥首个购物中心，汇聚了品类齐全的高流行时代百货、引领时尚的名店街、国美电器、肯德基快餐、省内首家五星级标准的时代影城、充满世界各式风味的美食街、强调互动主题的欢乐谷游乐场及量贩KTV。虽然区位并不核心，但开业后以元一时代广场为核心的元一商圈，连同火车站商圈，成了合肥人气最旺的聚集地之一。
2010年12月16日，合肥百盛收购合肥胜利路元一时代，二次落子合肥。可惜的是，2012年后，因胜利路封路改造及地铁修建等因素，客流量遇挫。2017年，沃尔玛、百盛等主力店相继撤出。此后，该项目曾由天天星悦城接手运营但未能持续，至今仍处于搁置运营状态。体量小（不到5万平）、物业、区位条件不佳，叠加交通改造影响，元一的没落某种意义上承受了城市高速发展的代价。
相较之下，2010年开业的包河万达广场一直是合肥商业顶流代表之一，紧邻传统市中心的庐阳区，离市级商圈四牌楼商圈十分靠近。这是全国开业的第34座万达广场，体量约17.9万平米，开业时首次引入万千百货、万达IMAX国际影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、ZARA、沃尔玛、孩子王、国美电器、同庆楼九大主力店，以及屈臣氏、通灵翠钻、必胜客、汉拿山等近百个品牌商家，招商水平堪称典范。
2.0版本：高端破局，双核成型
2012年，合肥银泰中心一期在庐阳区四牌楼商圈开业，2023年二期开业，是目前安徽唯一定位高奢的商业项目。
截至2025年上半年，四牌楼商圈优质商业存量60.55万平方米，平均租金550-900元/平方米/月，为全市最高；空置率6.27%，低于全市平均8.5%的水平，显现明显的“高租金、低空置”特征。这样的租金水平，当然与银泰中心的高端定位有关。
这个项目目前在申报商业不动产REITs，也是目前申报公募REITs中唯一的高端项目。据赢商大数据统计，目前国内共有88个高端商场，是超9000个集中式商业金字塔最顶端的那一小撮存在。这种底层资产的稀缺性十分突出。
定位高端的商场，必须要从品牌的角度加以考察。在业界，核心品牌为两大类：Luxury（软奢）、W&J（珠宝、腕表）。
软奢类以成衣、皮具、配饰为主，核心品牌是Hermès、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada中，目前合肥拥有LV、Gucci、Prada三大品牌，均落位于合肥银泰中心。合肥目前暂无Hermès、Chanel、Dior。
W&J即珠宝、腕表，核心品牌是卡地亚、梵克雅宝、宝格丽、蒂芙尼、劳力士、尚美、老铺黄金等，目前银泰中心已经落位了除老铺黄金外的上述品牌。
奢侈品之外，合肥银泰中心的另一个标签是高化，目前拥有非常齐全的高化品牌，La Mer、La Prairie、SISLEY、CHANEL、Guerlain等等。不过，如果放眼全国，2025年合肥银泰中心36.9亿元的销售额，在王者见王的重奢场比拼中仅处于中游。
2015年，合肥崭新城市界面打造完成，经济和人口都在快速攀升，合肥正在成为奇迹之城的关键节点。环天鹅湖商圈内的又一个城市商业综合体项目——合肥华润万象城开业，开业三天客流近50万，创造了合肥商业新纪录。这座合肥规模最大、服务标准最高、最具体验感的消费中心，至今为止仍是合肥商业的名片之一，这也是华润在合肥的第一个商业项目。
合肥万象城之后，华润万象生活成为了合肥全域布局的“隐形王者”，目前已拥有6家在营项目，另有4家新签项目，形成对合肥各核心板块的全域覆盖。并且建立起多元化产品——万象城：城市级地标；万象汇：区域流量引擎；天地系：场景体验创新。仅在今年，华润先是在3月拿下政务区天鹅湖TOD和高新区青龙岗TOD两大重磅项目；后在6月拍下苏宁广场，持续巩固合肥市场领先地位。
3.0阶段：非标破土，存量再生
巨头标准化产品的标杆作品次第上场，但抛开复制路径，拥有合肥自己真正“内在”的商业非标形态在哪里？
这个问题，在2024年以后才有了答案。
答案之一，是2024年5月开业的蜀山区合肥新粮仓·文化商业合集。这是一个工业遗存改造 + 文商旅融合的标杆项目，由1993年的安徽省机械化粮库改造而来，保留工业肌理，五个巨大的筒仓与时尚潮流品牌巧妙融合，昔日的运粮铁路轨道变为客人的景观步道，储粮罩棚变身为星空艺术馆，消防水池重构成下沉式音乐广场。
围绕“文创艺术、精品零售、酷动体育、特色餐饮、休闲娱乐”五大业态，项目开展全精准招商。冯校长成都老火锅、LEZO音乐现场、度世界精酿啤酒博物馆等26家安徽首店及7家城市旗舰店入驻。2025年日均客流超4万，周末达5万人。开业至今累计客流超1100万人次，营收总额超10亿元。
答案之二，是2025年12月26日开业的瑶海天地，坐落于合肥老工业核心区瑶海，是这座城市“工业立市”辉煌过往的见证者之一。项目前身是始建于1956年的合肥动力机电厂（后为合肥电机厂），曾于1979年研制出国内首台1200千瓦大型潜水电泵，荣获国家大奖，烙印着一代人的拼搏记忆。
两栋总面积约1.3万平方米的红砖老厂房，历经近七十载风雨，厚重的墙体、高阔的空间结构被完整保留。作为项目的投资开发方，安徽置地基于对商业运营和区域活力的长远思考，选择与华润万象生活联手，共同打造瑶海天地。这也是华润万象生活在安徽落地的首个“天地系”产品，摒弃了传统购物中心的“盒子”模式，购物中心区域汇聚超250家优质品牌，其中首进区域品牌占比高达70%。
瑶海天地一经开业便跻身瑶海区客流第一、全市客流前列。一方面，凭借极具新鲜感的品牌组合与差异化的产品定位，形成了独特的竞争优势，吸引了大量追求品质与个性化的消费者；另一方面，坐拥得天独厚的区位条件，不仅覆盖瑶海区本地客群，更有效辐射至部分包河区、庐阳区的核心商圈，实现跨区引流。
这两个项目的真正意义，是在商业有形的角度上，呈现出合肥的文化自信。
过去，合肥商业总是在模仿：模仿一线城市的盒子，模仿网红城市的街区，模仿别人的“首店经济”。但新粮仓和瑶海天地的出现，标志着一种转变：合肥不再试图把自己打扮成别人，而是把粮仓变成美术馆，把电机厂变成潮牌街区——这不是简单的“工业风装修”，而是一种对自身历史的尊重与再创造。承认这座城市的底色是制造业，是实干，是“从无到有”的拓荒精神，然后把这些底色转化为当代年轻人愿意消费的文化符号。
03.
品牌多样性
合肥人的“买买买”偏好
如果说商业项目的布局折射的是运营商对城市潜力的预判，那么品牌的落位与进入节奏，则更真实地反映了品牌方——尤其是全国性、国际性品牌——对合肥市场的理解与态度。
同时，品牌在合肥的生存状态与迭代方向，映射出合肥消费者的真实偏好，市场用真金白银的销售数据投出的每一票，比任何宏观调研都更具说服力。
对此，赢商研究中心选取奢侈品牌、头部商超品牌、高端运动户外品牌、餐饮品牌作为观察样本，立体解构合肥真实商业吸引力——既要看清哪些品牌已经将合肥视为“必争之地”，也要厘清哪些领域仍存在显著的供给缺口；既要用品牌的进入节奏丈量合肥在全国消费版图上的座次，也要用消费者的实际购买行为验证“科技之城”的真实购买力。
奢侈品：高净值客群存在，但顶奢覆盖不足
国际奢侈品牌的进入，表明了居民或潜在消费者具备了购买高端商品和服务的经济实力，是当地经济繁荣和消费结构升级的直接反映。
2011年6月，Gucci安徽首家直营店在包河万达万千百货开业，结束了合肥乃至安徽没有真正意义上国际一线重奢的历史。2013年银泰中心Gucci二店开业，直至2016年万达Gucci闭店，合肥维持了3年双店经营模式。
Gucci的开业，在合肥商业发展历程上不仅具有里程碑意义，也揭开了新的篇章，此后两三年内LV、Prada、Cartier等更多国际一二线品牌相继进驻合肥市场。
在六大顶奢品牌(Hermès、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada)中，目前合肥拥有LV、Gucci、Prada三大品牌（均落位于合肥银泰中心），暂无Hermès、Chanel、Dior。
与华东城市横向比较——Hermès在华东城市中，落位了上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡。Chanel仅选择了上海、杭州、南京，Dior则选择上海、杭州、宁波、南京、无锡，可知合肥在顶奢品牌的引入上有明显差距。
商超：会员制超市慢了几拍，但已上车
与奢侈品瞄准塔尖人群不同，精品超市的核心客群是庞大且对生活品质有要求的中产阶级和新生代家庭。代表性品牌能否在一个城市成功布点并扩张，可以反映该城市主流消费群体的规模和日常购买力。
在头部商超品牌上，合肥同样明显落后于华东其他城市。
长期以来，合肥的零售市场以传统商超和百货为主，会员制超市一直处于相对空白状态（会员制超市有一个麦德龙2007年11月份开业、盒马鲜生合肥首店2021年9月10日正式开业），但山姆、奥乐齐都属姗姗来迟。
合肥山姆会员商店作为安徽首店，于2025年4月开业，既是山姆在中国的第55家门店，也是合肥继麦德龙超市后又一家来自国外的会员制超市，其从选址到落地一直备受关注。
而在这之前，山姆早已在华东城市中除安徽外形成全面覆盖——上海，江苏（苏州，南京，常州，南通，无锡）、浙江（杭州，宁波，绍兴，温州、嘉兴）。
合肥山姆开业首日会员注册破5万，创安徽零售业纪录；开业首月客流破50万人次，国庆单日销售额刷新华东区域纪录。日均客流约3万人次、日均车流7000+，云仓单仓日均订单超2000单，全方面印证了合肥中产消费力。
另一个观察对象是奥乐齐。据官网，截至2026年6月9日，奥乐齐线下门店数量达到107家，形成以上海为核心枢纽、辐射江苏全域的长三角布局格局，其中上海门店73家，江苏区域门店34家（无锡11家，南京6家，镇江3家，苏州11家，常州3家）。
据市场消息，继上海、江苏之后，奥乐齐官方层面确认，全面进入浙江市场，即将在杭州、宁波、绍兴三地开城。同时，奥乐齐即将进入合肥及芜湖市场，奥乐齐已于合肥开展招聘活动，相关项目正在推进，2026年会落地。
高端运动户外：与一线城市同步，新中产消费崛起的信号
高端运动户外，兼具功能性与时尚感，客群精准指向高收入、高学历、热衷健康生活方式的年轻群体。品牌在这一领域的布局节奏与门店密度，是衡量一座城市“新中产”消费力成熟度的关键标尺——它比奢侈品更早触达大众升级需求，也比快时尚更能反映城市年轻客群的审美与活力。
以始祖鸟、萨洛蒙、凯乐石为研究对象，可知在高端运动户外领域，合肥的表现与华东一线城市基本同步。
虽绝对门店数虽不及南京、杭州等强二线城市，但已与苏州、无锡、宁波处于同一梯队。值得一提的是，萨洛蒙在合肥开出了4家门店，覆盖银泰中心、万象城、银泰in77、之心城，密度与广度超过了部分经济总量更高的城市。
高阶户外品牌方不再将合肥视为“次选”或“下沉市场”，而是将其纳入与杭州、南京同频的首轮布局城市。这折射出合肥高知、高收入年轻客群的消费需求已率先觉醒，成为城市能级跃升中最先被品牌感知的晴雨表。
餐饮：本土品牌资本化密度全国最高，外来品质餐饮有缺口
安徽是国内餐饮品牌孵化最活跃的省份之一，目前拥有同庆楼、小菜园等代表性上市餐饮企业，以及老乡鸡等已递交IPO招股书的拟上市企业。更值得一提的是，这些企业构建起覆盖中国人的全场景餐饮消费版图。
数据背后，一个中部城市正打破传统认知——它不以传统餐饮闻名，却成为全国餐饮资本化密度最高的地区。更关键的是，这些企业发展路径不同，却在产业层面形成了从上游农业、中游制造到下游消费的全链条协同。
那么，合肥餐饮业到底有哪些特点呢？
制造业大省的产业底色，深刻影响了安徽餐饮业的成长逻辑。“流程、标准、效率”等工业领域的关键词，被安徽餐饮人成功移植到餐饮经营中。不同于许多地方的“凭感觉开店”，安徽餐饮人更像工程师，在开店前便从设计、材料、效率、实用性等多个维度进行系统考量：
同庆楼用中央厨房把徽菜工序标准化，让老字号从“靠厨师”变成“靠体系”；小菜园坚持全国七百余家门店全直营模式，依靠高度组织化与管控能力实现标准化落地；老乡鸡则以自营养殖场为起点，构建自有冷链、仓储及加工体系，以供应链能力支撑全国千余家门店的产品出品。可以说，这套制造业思维已渗透进各家代表性企业的血液之中。
透过奢侈品牌、头部商超、高端运动户外、餐饮品牌四个维度的观察，一幅关于合肥消费力与品牌格局的完整图景逐渐清晰：“先有购买力，后有品牌；先有需求，后有供给”的务实路径。合肥的品牌版图正在从“填空”走向“标配”，并终将迎来属于自己的“标杆时刻”。
展望未来，合肥商业的成长空间依然广阔。与GDP排名和人口结构相比，人均商业面积、品牌级次、非标商业密度等关键指标仍存在明显“剪刀差”，这意味着供给侧的填空远未结束。对于开发商、投资者与政府而言，以下几点值得深思：
放弃“大体量迷信”，聚焦结构性空白与场景体验。高新区、滨湖、新站等人口持续导入的区域，需要的不是又一个“大盒子”，而是匹配年轻客群社交、运动、亲子、夜生活需求的精准型商业。
坚持“控制增量、优化存量”，避免区域同质化竞争。瑶海天地证明了老厂房的再生价值，新粮仓证明了策展型商业的活力，未来应更多鼓励此类非标项目的落地。
紧跟TOD与城市更新政策，积极参与轨道站点综合开发及老旧厂房改造，这是合肥商业下一轮爆发的重要载体。
对于品牌方，合肥已不再是“次选”。山姆的开业数据、高端运动户外的同步布局、本土餐饮的资本化成果，都表明这座城市有能力承接与一线城市同频的品牌级次。低估合肥，就意味着错失长三角最后一块万亿级消费拼图。
注：文/苏珊 雨晴，文章来源：赢商网(公众号ID：winshang)，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力立场。
