上海八大商圈观察
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 贾斐
「编者按」：
上海商业的竞争版图正在经历一场静水深流般的重构。当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，当消费者从“为商品买单”转向“为体验付费”，上海八大商圈在过去三年间，完成了一场关于“存在感”的重新定义。今年，《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》进入收官季，也是检验“一圈一策”成效的关键时刻。站在2026年一季度回望，八大商圈交出了一份怎样的答卷？赢商网将逐一拆解各商圈的结构性变化与2026年的演进方向。本期聚焦：小陆家嘴-张杨路商圈。
当人们谈起陆家嘴，最先浮现的总是东方明珠、上海中心和三件套勾勒的天际线。这片仅6.8平方公里的土地，承载着中国最具辨识度的金融CBD想象。但如果我们换一个视角——不是从垂直的高度，而是从水平的生活密度来看陆家嘴，会发现一个更复杂也更迷人的命题正在展开：当一座金融城试图同时成为一座消费城，它会面临怎样的机会、张力与可能？
小陆家嘴-张杨路商圈有一种耐人寻味的反差感——它是上海八大国际级消费集聚区中起步最晚的一个，却同时是全国商业力排名第三的顶级商圈。南京路有百年前的十里洋场，淮海路有法租界的高雅底蕴，而陆家嘴直到1990年浦东开发开放号角吹响时，还是一片商业气息寥落的“乡下”，年GDP不过60亿元。但正因如此，陆家嘴的商业演进是一个没有历史包袱、“在白纸上作画”的独特进程。
01.
三十年蝶变：
小陆家嘴-张杨路商圈的历史底色
如果没有浦东开发开放，就不会有今天的小陆家嘴-张杨路商圈。要理解这个商圈的现在与未来，必须先回到它的历史起点。1990年，浦东正式开发开放，同年批准设立全国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区——陆家嘴金融贸易区。
1995年12月20日，上海第一八佰伴新世纪商厦在陆家嘴核心开业。这是中国第一家中外合资大型商业零售企业，更是浦东第一家高档百货公司，开业首日即创下107万人次的吉尼斯世界纪录，彻底改变了浦东居民“过江大采购”的消费习惯，为整个商圈奠定了第一块基石。
此后，商圈进入多项目落地、业态持续完善的快速发育期。2002年，总建筑面积近25万平方米的正大广场开业，作为上海首个接轨国际标准的大型购物中心，大幅提升了小陆家嘴-张杨路商圈的商业体量与行业影响力。随后，由华润集团与上海华联商厦合资的时代广场（即如今的华润时代广场）、新梅联合广场等优质商业载体相继落地，进一步丰富商圈商业形态。真正奠定商圈顶奢定位的里程碑则是上海国金中心IFC，该项目由新鸿基地产投资，一期商场于2010年4月28日开业，二期于2013年7月陆续开业。IFC的亮相标志着商圈正式进入“高端零售+商务办公”双轮驱动的发展模式，成为浦东乃至全上海顶奢消费的核心地标。
伴随金茂大厦、环球金融中心、上海中心等超高层商务地标相继落成，商圈完成了金融商务与高端商业的深度绑定。2014年，商圈被正式规划定位为上海市级商业中心，主打高端路线与商务互动融合。2018年底，陆家嘴中心L+MALL开业，以14万平方米的体量为商圈注入了新的年轻化、体验式商业活力。
历经三十余年迭代发展，小陆家嘴-张杨路商圈已积累了约127万平方米的成熟商业存量，商业集聚度、业态完整度、品牌层级均处于上海第一梯队。目前商圈商业发展已完全进入成熟期，近五年及未来三年无新增商业项目入市，彻底告别增量扩张模式，全面转向存量深耕、精细化运营、业态结构优化的全新发展阶段。
02.
硬核数据：
小陆家嘴-张杨路商圈的独特性
先用一组数据读懂小陆家嘴-张杨路商圈的“江湖地位”。
2026年春节期间，小陆家嘴-张杨路商圈内9家商场客流超218万人次，销售额同比增长27.8%，领跑浦东三大市级商业中心；
“五一”假期，小陆家嘴-张杨路商圈所在8个国际级消费集聚区合计消费金额达27.7亿元，同比增长24.2%；
单项目表现更加惊人。上海国金中心ifc以218亿元年销售额坐上2025年上海商场头把交椅，断层式领先。
从商业规模来看，小陆家嘴-张杨路商圈是上海八大商圈中体量最大的一个。截至2025年，该商圈已拥有14个购物中心（3万方以上），商业建筑面积达到111.13万方，远超排名第二的南京西路商圈（7个、37.57万方）。2026-2027年该商圈无新增拟开业项目，说明其已进入高度成熟的稳定运营期，商业集聚效应极强。
■商业能级高：小陆家嘴-张杨路商圈拥有4个高级次（S/A级）商业载体，上海第一，全国第三；商圈内头部商业载体上海国金中心IFC在2025年以218亿的销售额登顶上海单体商场销冠；高级次（S/A级）国际品牌渗透率达36%，高端商业底盘扎实。
■客群质量优：赢商网报告数据显示，依托陆家嘴国际金融中心的区位优势与东方明珠、浦东美术馆等文旅地标赋能，商圈境外到访客流年达155万人次，地标游客向商圈消费转化率最高达75%；客群结构上，高净值商务客群占比33%，年轻消费群体占比47%。
从业态配比来看，商圈呈现实物消费为核心的典型特征：零售（45.03%）+ 餐饮（30.46%）合计占比超75%，两项业态占比均高于上海商圈平均水准，锚定传统购物中心的消费属性；同时适度布局亲子业态（4.36%，高于3.1% 行业均值），针对性补充区域家庭消费需求。与之相对，生活服务（7.04%）、文体娱乐（13.12%）占比低于行业平均，进一步说明商圈侧重商品零售消费导向，休闲体验类业态布局偏少，后续仍有较大优化扩容空间。
在品牌布局上，商圈总品牌数量位列上海首位，A级、B级中高端品牌门店分别达461家、458家，存量基础雄厚；虽坐拥国金IFC顶奢地标，但S 级顶奢门店共54家，与徐家汇并列八大商圈第二，S级品牌整体占比仅3.6%。由此可见，商圈并非依靠高密度顶奢单品取胜，而是以海量中高端 + 大众品牌搭建多层次品牌矩阵，实现从高端奢品到日常消费的全客群覆盖，形成差异化的品牌结构。
品牌级次划分说明：
以购物中心进驻品类为研究样本，结合品牌档次、品牌拓店能力、品牌规模、品牌国籍等指标，综合运算得出各品牌综合得分，并根据品牌所在业态及分数分布情况，将品牌划分为五个等级，由高到低分别为S级、A级、B级、C级、D级。
S级：国际一线知名零售品牌（奢侈品）
A级：国际二线及国内知名零售品牌、快时尚、潮牌、设计师品牌；国内外知名网红品牌、头部零售/餐饮品牌；首店、创新品牌，能引发现象级打卡排队
B级：具有一定知名度的国际零售品牌；具有一定规模、知名度的国内零售品牌；地方标杆网红品牌，或具有一定规模和较强影响力的餐饮、配套零售品牌；知名连锁餐饮品牌
C级：地方性品牌；知名度一般、大众化定位的连锁品牌
D级：知名度不高、引流能力较弱、开店面积较小的大众化品牌
从门店更迭数据观察，商圈新开店率19.83%、关店率19.58%，二者数值高度贴近，净开店率仅0.25%；相较南京东路、淮海中路等商圈高幅度品牌迭代，小陆家嘴 - 张杨路商圈商铺总量基本稳定，商圈早已告别野蛮扩店阶段，运营逻辑转向存量铺位精细化轮换，品牌迭代节奏稳健温和，也是商圈发展高度成熟的具象体现。
从全国商圈商业力来看，小陆家嘴-张杨路商圈位列全国第3、上海第1（2025年赢商股份《2025年度中国商圈商业力TOP100指数榜单》）。
商圈商业规模（9.87）在八大商圈里拔得头筹，依托陆家嘴CBD雄厚的商务基底构筑超大商业体量；商业档次（9.31）、交通配套（7.78）、商圈活力（9.72）、商圈多样性（9.89）均处在第一梯队水平，仅商圈人口（6.62）、商圈潜力（7.05）得分相对偏弱，凸显其以商务客流、办公人群为消费主力、周边常住客群有限的CBD型商圈特质，强大的商务资源持续为商圈商业能级提供稳固支撑。
03.
商圈标杆
商业错位发展图鉴
正大广场——
一个老牌商业体的“逆生长”实验
2002年正式开业的上海正大广场，曾是上海首个国际化大型Mall，25万平方米的体量一度相当于当时整个南京路商圈商业面积的总和。23年的运营，这家老牌商业体几经转型和沉浮，也面临着所有传统商场共同的难题：如何紧跟市场变化，留住新一代消费者。
近年来，正大广场从品牌阵容入手，在1 楼主入口落地迪桑特、丝芙兰、始祖鸟几大双层品牌旗舰店，直观提升商场整体形象。在维系原有家庭客群的同时，商场进一步发力吸引年轻潮流群体，先后引入华为双层旗舰店、国潮服饰W.management、名创优品旗舰店、UR全国标杆店、泡泡玛特、3号仓库等网红潮流品牌。
作为地上10层、地下3 层的盒子型商业体，楼层偏多、动线复杂的问题，也给正大广场的业态规划带来不小挑战。餐饮方面，场内现有餐饮门店约107家，结合整体体量来看，餐饮业态矩阵稍显薄弱。2024年大食代撤场后，项目顺势打造全新美食街区 “CENTREPOT食咖圈”，补齐餐饮体验短板，今年也迎来蔡澜臻选、LAVAZZA咖啡、米其林级北海宴、醉庐、沪公馆等特色餐饮的相继入驻。
2025年底，借着23周年庆典契机，正大广场正式发布Happy Mall品牌升级战略：对标国家3A级旅游景区标准，立志打造 “可游、可览、可购、可娱” 的城市文旅商业目的地。此次升级伴随大批优质品牌集中落地：TOPTOY近千平方米华东超级IP旗舰店、全国首个非遗匠人共创街区 “非遗草市”、上海首店普陀山官方文创旗舰店等，多元业态布局彻底跳出传统购物中心的运营模式。
依托陆家嘴核心区位优势，叠加国内文旅市场复苏、“China Travel” 出境游热潮的红利，正大广场持续策划多元新潮活动，涵盖魔都COSER动漫展、CBA冠军见面会、疯行愈宙即兴戏剧、真人版绝地求生、Superjunior二十年纪念展中国首展、漫频主题快闪等，深度切入年轻群体喜爱的热门领域。
国金中心ifc——
高端“压舱石”的淡定与底气
如果正大广场在做“减法中的加法”，聚焦情绪价值；那么一街之隔的国金中心，则在高端赛道上保持着近乎“躺赢”的从容。
2025年，上海IFC以218亿年销售额稳居上海第一、全国第三，这一成绩背后是新鸿基在高端商业领域二十年的深厚积淀。自2010年开业以来，项目始终锁定高净值人群，在品牌矩阵、空间体验等方面集中发力。2025年，IFC先后迎来Acne Studios、LOEWE精品店、法国奢华沙龙香氛品牌Parfums de Marly大陆首店、老铺黄金、宝诗龙、BRUNELLO CUCINELLI精品店，以及TOD’S和FENDI的焕新亮相。与此同时，商场还对LG2层进行了动线优化，集中引入咖啡、茶饮、甜品等业态的同时，搭配POP MART等潮玩品牌，将自然客流与文旅游客一网打尽。既巩固“顶级”心智，又增强日常到店频次。
进入2026年，资生堂集团旗下高端艺术沙龙品牌Serge Lutens（芦丹氏）在中国大陆的首家独立形象店于上海IFC国金中心正式开业，SANDRO、CHARLOTTE TILBURY等精品店相继入驻。此外，潮宏基旗下高奢定位的“非遗工艺馆”落位LG2层，多寳阁金铺同期入驻筹备中，黄金珠宝氛围进一步扩容。
国金中心的真正价值不止于销售数字。它在小陆家嘴-张杨路商圈扮演的是一个“价值锚点”角色——正因为有它在，陆家嘴才能在上海多中心商圈竞争时代，牢牢守住“高端消费”这块最核心的心智资产。
第一八佰伴 ——
经典百货的 “守正出新”
迈入开业30周年的第一八佰伴走出传统百货精细化焕新、立足民生全龄刚需的差异化升级路线，在小陆家嘴高端化、潮流化的商业格局里，稳坐商圈生活化消费基本盘。2025年恰逢品牌三十周年，项目围绕 “存量调改 + 业态细分 +IP跨界 + 服务升级” 四大动作落地系统化革新，在成熟百货基底上循序渐进优化空间与品牌布局。
楼层改造方面，6楼运动板块以 “开动let’s go sports” 主题完成场景重构，引入全系攀岩品牌凯乐石、羽球网球运动品牌Yonex、安踏高端运动产品线安踏冠军、高尔夫品牌比音勒芬高尔夫、轻户外品牌探路者及CGX等6 家浦东首店级品牌，集结近40家全品类运动商户；打破传统卖场布局，在室内铺设贯穿全场的仿真塑胶跑道，增设攀岩、乒乓球、露营体验区，把购物空间升级为沉浸式运动体验场。
内容运营上跳出传统打折逻辑，全年落地多层次商旅文联动：五一联动上海植物园打造城市花展主题展、落地城市艺术展演；夏季联动上海之夏消费季，携手市体育局主办的城市业余联赛落地运动嘉年华、白领健身赛；年末三十周年庆重磅联动治愈系IP FUFUSOUL打造主题展览与快闪店，搭配人偶全城巡游；标志性 “璀璨123” 跨年盛典首度牵手东方卫视跨年晚会打造荧幕 + 商场双直播场景，叠加家电补贴、专属会员福利、一站式管家服务，完成从商品售卖向情感陪伴的转型。
三十余年时光里，陆家嘴商圈在金融高地之上，生长出层层叠叠的商业烟火。如今的它早已告别规模扩张的赛道，各大主力项目错位互补、各展所长，一边是国际顶奢定义城市商业高度，一边是潮流玩法、民生消费填满日常温度，顶级CBD的魅力，不止于亮眼的数据。未来，如何进一步激活客流价值、补齐体验短板、让金融之城真正留住人流、沉淀消费，也将是这片热土持续探索的永恒课题。
注：文/贾斐，文章来源：赢商网(公众号ID：winshang)，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力立场。
