“北京10个亿的庄园别墅都被你刷到了，证明你财力旺盛啊。今天带你来看光装修就花了2个亿的北京庄园。”
如果你是一个想买房或租房的人，那或许刷到过类似的探房视频，房产经纪们一个个西装革履，带你走进各式各样的房子，然后问一句：“总裁，这是你想要的房子吗？”
比如“羅志聪 Roy 豪宅Vlog”就是一个典型的房产博主，在他的视频中既有建于1948年、占地900平的上海安福路老洋房，又有一栋就可以换几套汤臣一品的北京四合院，不少网友纷纷搞起抽象：“太便宜了，不买了。”
房产博主的视频中，不仅有总裁专供的奢华豪宅，还有为“鼠鼠总裁们”精心设计的“大House”。
比如在“沪漂小Q”的视频中，有的是用楼梯连接、上下贯通的“复式小三房”，“宽敞”到床垫有多大，房间就有多大；有的创新设计了一套开放式卫生间，卧室和马桶紧密相连，对此，有网友留言：“上海房东还是太合理了。”
随着短视频直播的兴起，越来越多房产经纪开始拿起手机，记录探房经历、分享买房租房经验，靠着吸引来的流量从一名线下房产经纪转型成为房产博主。据深圳房产中介协会的统计，目前仅在深圳一座城市，就活跃着1.3万名由房产经纪转型而来的房产博主。
房产经纪们都是怎么做博主的？做博主之后，他们的卖房/租房生意又发生了哪些变化？最近，新榜编辑部和两位资深房产从业者聊了聊，希望能总结一些房产博主背后的流量生意经。
从探豪宅到砍房价，房产博主如何起号、涨粉？
虽然都叫房产经纪，但其实这是一个非常细分的职业，比如有的主打高端豪宅，有的聚焦刚需购房。因为市场、人群、城市、需求等的差别，再加上每个人资源、能力不同，房产经纪们的做号方式也是花样繁多。按照内容划分，目前社交平台上比较活跃的房产博主大致可以分为猎奇派、知识派、探盘派三种。
探豪宅是最容易涨粉的一类视频，比如“大哲”、“纳哥房产”、“小艾大叔”等头部房产博主的核心内容都以探豪宅为主。
以抖音468万粉丝的“大哲”为例，他的核心内容是向用户分享中式住宅、古宅民居以及全国顶级豪宅。比如“大哲”曾分享过一座752平8500万元的成都四合院，其中光是门前的汉白玉狮子就价值80万元。这条视频最终抖音获赞177万。
除了展示豪宅的布局、装修、地段、价格，有的房产博主还通过展示豪宅背后的精致生活来增强房子的吸引力。比如“小艾大叔”除了探豪宅，还会带着粉丝体验豪车、游艇。
豪宅也好，游艇也罢，本质上都是用日常生活中不常见的元素来满足普通用户的猎奇心理，进而争取更多流量。而说到猎奇，相比豪宅，各式奇葩房子的猎奇性也不遑多让。
“趣访”、“沪漂小Q”、“涛神找房”、“沈阳房产腕豪”就因为总能找到各种看起来不可能但细想很合理的奇葩房子，收获了一众粉丝。其中“趣访”擅长在上海搜罗各种造型奇特的阁楼房、楼梯房、拐角房，“涛神找房”总能在北京的犄角旮旯里找到一个看起来绝对不像房子的房子。不少网友留言：“这简直是牛马专供。”
猎奇派虽然噱头十足、流量可观，但从房产租售角度，面向的更多是少数群体，如果要面向大众群体，就需要在奇葩元素之外，寻找新的引流点。
此时，分享房产相关知识就成为性价比极高的一种做号方式。比如“大胡子说房”、“枯燥房东壹哥”、“康康说房”等房产博主，很多时候聊的都是中美关税战、新一轮棚改等宏观话题。究其原因，房产的投资属性让它和宏观经济密切相关，泛财经话题既有足够讨论度，又能借此塑造博主的专家形象。
除了讲宏观经济，部分房产博主也会讲一些更有实操性的内容，比如“地产酵母”和“温姑娘”分享了不少有关家庭资产配置的建议，“房探长笔记”则聚焦当地房市最新的政策变动和交易信息。
分析当地楼市也是非常流行的方式。不少房产博主会在直播间挂一张地图，在线帮网友分析当地各个板块楼盘的利弊，为用户的购房决策提供参考。
除了知识派，以探盘为主的楼市测评也是非常流行的一种做号方式，房产博主们会实地走到房子里面，一边展示房子的实际情况，一边利用自己的专业知识分析房子的利弊。比如“黄同学看房vlog”每次都会用5-10分钟的时长详细介绍自己的看房过程，向粉丝展示房子的各种细节。
在探盘视频中，和房东砍价则是最有看点的一个环节。比如“成都老樊卖房”和“曲靖买房志鹏帮忙”等房产博主主要聚焦二手房交易，因此会接触到大量原房东。
房东：“卖这房子我是纯亏”。
房产经纪：现在挂房子卖的都亏。
和原房东的房价博弈，以及原房东本身的故事，很容易就能勾起用户兴趣。
整体来看，房产博主往往围绕好房推荐、实景拍摄、高性价比、说真话等话题，结合自身实际情况，创作最有可能打动用户的内容。
最高年售1000+套，房产博主的3个关键
从纯流量角度，房产博主看起来热火朝天，也出现了不少高粉博主。但从生意角度看，房产博主的生意并没有想象中那么简单。
资深房产从业者罗峰（化名）介绍，早在2018年，业内就开始有房产经纪小范围尝试做账号，但真正爆发是在2022年-2023年。“当时线下流量变少，线上传统获客方式成本变高，业内认为做IP会是一个成本更低且更有效的方式。”
事实也证明了做房产IP的价值。
“大哲”曾在接受“老王地产圈”的采访时透露，自己一条10分钟的视频，曾为某单价千万的楼盘吸引到30组线下看房客户。罗峰则介绍，全国市场中曾有博主单账号年售1000-2000套房子，佣金破亿；区域市场的天花板则是单账号年售300-500套房子。
“即使成不了大V，普通经纪人如果能经营好自媒体这个获客工具，成交数也能从一年4单变成一年8单，这意味着收入翻番。”罗峰说，目前从开发商到代理商，再到中介公司、个人经纪，几乎全行业都在做房产IP。此外，抖音、快手等平台也相继入局，其中快手还跑出了“王贝乐”、“楼王说房”等一批标杆房产博主。（延伸阅读：《快手直播卖房的秘密：我是选房师，不是中介》）
《2025抖音房产生态白皮书》显示，超六成购房者将线上渠道作为决策起点，线上咨询占比三年内从25%跃升至63%。贝壳研究院2024年的数据则显示，22.1%的贝壳平台经纪人从自媒体平台获得过客源委托，16.2%的经纪人从自媒体平台获得过房源委托。
图源：《2025抖音房产生态白皮书》
但开个账号容易，成交却不是一件简单的事情。
罗峰认为，房产博主首先需要具备在房产行业的专业能力，对房源和客源有足够理解。客户需求不同，需要的专业能力也不同。“房产行业和教育行业很像 ，卖的是知识服务，房产经纪的专业能力决定了能否帮客户打破信息差。”
罗峰还提到，房产经纪还需要有一定内容制作能力，至少能流畅地拍摄、剪辑，画面不糊。观察社交平台上的房产博主也可以发现，为了增加内容吸引力，房产博主们尝试了不少花活儿，有的拍摄个人Vlog，有的把视频拍得堪比大片。
但相比视频直播画面，房产博主本人的专业性既看不见也摸不着，用户往往很难辨别谁是真专业，谁是假专业。比如业内有不少伪专家，他们有的会隐瞒一些信息、夸大一些信息，有的会将真政策和八卦消息杂糅到一起，骗取用户信任。“这个行业其实有点鱼龙混杂，有些人是坏，有些人是单纯专业能力不行。”罗峰说。
当用户无法分别谁真谁假的时候，信任就显得尤为重要。
房产博主“懂房小琴总”提到，自己之所以能成为深圳本地的头部房产经纪，一个重要原因就是得到了客户的信任。“这个行业，最难的不是记住房子，而是记住你这个人。”
2022年，原本在开发商带团队的“懂房小琴总”和来自凤凰、新浪的几位合伙人组成创业团队，准备自己做IP，深耕深圳本地的房产交易市场。
与其他房产经济绑定成交、赚取佣金的商业模式不同，“懂房小琴总”采用的是会员制，它和团队会针对付费会员的家庭情况一对一梳理、筛选合适的房子，并提供从看房到交房的一条龙服务。这种参考国外资产配置顾问的模式让“懂房小琴总”天然能站到客户一边，为客户的利益考虑，这也让她赢得了更多客户信任。“现在客户对房产价格的涨幅是没有预期的，那你就要对客户更专业精细化的服务。”
先用垂直房产内容+泛财经内容获取客户线索，凭借深耕深圳、能第一时间拿到房源的专业性积累争取客户信任，再通过线上社区+线下沙龙的形式维护客户粘性，让“懂房小琴总”积累了一大批精准用户。
“懂房小琴总”透露，2024年，“懂房小琴总”和团队累计成交了320多套房子，占到了深圳房产交易市场份额的1%左右。“我们和客户的粘性非常高，很多人都把我们当成了朋友，有时候还会给我们送礼物。”
除此之外，平台的选择也非常重要。
罗峰分析，抖音是目前当之无愧的房产新媒体第一平台，流量和成交量最大。快手的用户画像显示，主要聚焦北方三四线城市。视频号功能组件尚不完备，却是一个仍在成长的平台。小红书今年从业者才开始发力，也是一个对新人友好且成交周期短的平台。“快的话，在小红书两周就能实现从起号到成交。”
罗峰建议：“如果是新人，我建议先做小红书和视频号，目前抖音的新手太难存活了。”
房产经纪超180万，但能做成IP的千不存一
中房学房地产经纪行业信息库的数据显示，国内房产经纪约为180万-200万。在罗峰看来，房产博主本质上是为了截取用户的注意力，是对房产客户的重新分配，但要真正做成一个有专业、有信任、有结果的房产IP并不是一件容易的事情。
罗峰认为，真正称得上房产IP的从业者千不存一。
“目前市面上主要有3类房产博主：一种是粉丝不少但没有C端交易能力的粉丝型房产博主，这类博主更偏向媒体，粉丝大多是泛流量；一种是有流量但缺乏行业认可度的流量型房产博主；一种是专业性强且有交易数据的客户型房产博主，这类博主或许粉丝量级不高，但却能影响用户的决策，最终产生实实在在的交易。”
相比成为房产大V，能够将社交账号经营成业务端口和获客工具的房产小V更有操作性。因为在实际的房产交易中，实地带看必不可少。房产大V主要聚焦新楼盘售卖，很少涉足二手房交易，一个重要原因就是新楼盘大多是标品，后续服务相对不重，二手房则情况各异，需要房产经纪一对一跟进服务。
值得注意的是，房产博主很少单打独斗，有的会围绕若干IP组建团队，有的则会依托开发商、渠道商、房产中介等机构。《2025抖音房产生态白皮书》显示，不少房产公司已经形成了一套“矩阵+智能客服+私域社群”的获客路径。
图源：《2025抖音房产生态白皮书》
据新榜旗下多平台数字化内容资产管理中台矩阵通统计，国内某房产中介公司在各平台运营的房产经纪账号超过2万多个。矩阵化已经成为房产市场的趋势之一。
在罗峰看来，房产经纪开账号、做IP会变成行业内的一个标配，就像美团、大众点评之于本地生活一样。
至于谁能吃到最大的蛋糕？罗峰认为，房产行业在新媒体玩法、AI工具应用上会比行业前沿滞后至少3年。“经营流量，会是接下来的行业重点。”
“懂房小琴总”则表示，现在的房产博主已经来到一个筛选期，随着行业爆发期的结束，只有做精细化、深度化，有自己内容和人设，能建立起壁垒的博主才能走得更远。
注：文/云飞扬1993，文章来源：新榜(公众号ID：newrankcn)，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力立场。
文章来源：新榜
