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法拍房:千亿冰山一角的露出

周天产业分析

11-21 23:47
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文 | 周天财经

周天财经 原创出品

但存方寸地,留与子孙耕。自古以来,在中国人的传统观念里,住宅是财产和身份的象征与体现。不论是王侯将相还是平民百姓,只要有了条件,首先就是置产,给生活提供了保障,也给自己增加了很多安全感。如今,房子已超越身份和地位,直接和我们生活的方方面面结结实实捆绑在了一起,孩子上学需要学区房,结婚没房可能过不了丈母娘这一关等等。中国房地产市场在这样的文化和社会现状的推动下,发展的如火如荼。

而在房价高企的当下,如果有人和你说,还有这么一个市场,在这个市场上房价比正常市场底,不限购也较少受调控政策影响,你会不会心动呢?别担心只有你一个人会心动,其实只要是个正常的人,都会为这个市场而心动。著名《国富论》里曾经有过这样一段话,每个人都不断努力为自己所能支配的资本找到最有利的用途。

那么这是个什么房地产市场呢?那就是法拍房市场。这是一个特别但又并不特殊的市场。早在国内法拍房流行之前,欧美国家的法拍房早已成为房地产市场重要组成部分。然而,因为国内市场起步较晚,且相关法律法规规范并不完善,导致投资人士在国内法拍房市场之路偶有颠簸。但在利益的挑逗和刺激下,中国法拍房市场尽管走得有些如履薄冰,但至少是越来越有模有样了。

2019年,关于法拍房的「瓜」正是一个接一个:「成都金牛区某法拍房第一次拍卖引来32个候选人激烈竞拍」、「北京广渠门外大街某房产以近2 倍价格被神秘买主买下」。今年「双十一」期间,「法拍房」也成为多家电商平台的「新爆款」。

阿里拍卖数据显示,今年双11期间,天猫将有近10000套法拍房房源参与「促销」,其中覆盖多地热门学区房、地铁房和景区房等,这也是双11期间,「剁手党」们可直接在天猫下单竞拍房子。阿里房产拍卖如火如荼的同时,电商另一巨头京东也宣布要进军房产拍卖市场。

业内人士认为,经过多年发展,「法拍房」市场由小到大、逐渐规范,正成为中国房地产交易市场中的重要组成部分。几年前,国内法拍房市场都还是处于一个「小透明」境地,很多人出于对法拍房复杂产权及债务关系的担忧,对法拍房都会避而远之。如今,人们一谈到法拍房,立马就可以找到话题,关键词比如「不限购」,「可按揭贷款」、「市场价6.5折起拍」等。在被「史上最严限购」政策支配的一线城市里,法拍房堪称是「最独特的存在」。

短短几年间,一套套法拍房为何能如此迅速的变价、变现,且投标过程如此激烈、公开、透明、且保持安全呢?随着法拍房市场完整产业链的形成,这背后又有哪些机遇与隐患呢?

01   法拍房市场的起身

所谓「法拍房」,是指被法院强制执行拍卖的房屋。目前上线的法拍房主要有四个来源,一是按揭违约产生;二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。在一手房市低迷的时候,出现过优质法拍房源成交价超出二手房成交价的现象。

今年9 月份,在成都司法拍卖房的房产中,天府新区的一处房产引来了媒体关注。该房产面积为101.51平方米,网站显示的起拍价为130万。然而,在32个有资格竞拍的候选人激烈竞价后,这套房屋最终以240万成交,相较起拍价翻了近一倍。

而在这之前,也就是今年年初,在历经110次竞价之后,一处位于北京朝阳区广渠门外大街,建筑面积99.3平方米的法拍房最终以877.78万元的价格成交。这处房产最初的起拍价为647.78万元。成交价接近起拍价的1.35倍。

今年双11期间,11月 4日 10时到11月 5日 10时,短短一天内,阿里司法平台上的一套位于南宁市青秀区的房产,因出价及竞拍非常激烈,拍卖过程经过了131次延时,137次出价后,于11月 5日 16时 30分左右以228万的价格成交,而该房子的起拍价为183万。据上海金融新闻网不完全统计,单上海一个城市,11月 7日至年底,上海正在拍卖和即将拍卖的住宅房源分布在黄埔、静安、徐汇、长宁、虹口、嘉定等各区域,总计将超306套。

上述案例和现象或许是法拍房楼市升温的一个缩影。机构数据显示,2013年,全国仅有3630套法拍房网拍,2018年年底时接近47万套,市场规模增长超20倍。尤其是在2018年房产市场迎来「最严限购」政策之后,法拍房市场逆势上升,全年上拍量较2017年增加了207172套。阿里拍卖的数据则显示,2019年中国一线城市法拍房成交数量,相较于2018年同期上升了一倍。

机构人士认为,「不限购赋予的购买权利及起拍价低赋予的利润空间」是法拍房市场逐渐走俏的两大优势,正好兼顾了刚需和投资两类主要房地产市场的客户需求。

价格优势之外,互联网巨头带来的技术和资本支持,或许是法拍房市场强势「起身」的重要外因。2017年,阿里在网上试水法拍房的举动,揭开了互联网公司对于法拍房市场的渴望和竞逐之心。阿里曾在网上尝试「1元起拍」杭州某学区房,经过239次的加价和142次的延迟成交,最终以609.5万元的价格卖出。京东也在今年公布了自己「双11」的拍卖房活动。互联网其他巨头公司以出资或者技术支持的方式,参与了众多资产管理类公司的日常经营活动。

互联网公司的介入,打破了以往法拍房流程不透明、不及时等弊端,从而大大提升了法拍房的处理效率及公开公平。而专业资产管理公司在互联网公司的技术支持下,则为「风险重重」的法拍房市场带来了专业的保障和风险规避服务。这些外力的综合作用下,我国法拍房市场逐渐走上了由小变大,愈发规范的道路,成为中国房地产市场未来一段时间里,重要的一个组成部分。

专业人士表示,由于法拍房的价格始终相对市场价要低,加上技术及资本的介入,这个市场未来可能会越来越火。

02   捡便宜 Yes,接盘侠 No

尽管提到法拍房,对于很多人而言意味着「便宜」、「捡漏」。不摇号,不限购,动不动就六七折的价格更是让很多人按捺不住「心痒」。但法拍房这个市场确实水又很深,一些法拍房自身存在多种问题和猫腻。对初次接触法拍房的人来说,确实存在一定的隐患和风险。

2019年 6月份,上海一房主以500多万人民币拍下了位于成都南湖区的某房产,但因为前屋主拖欠了近10万的物业费,而无法正常入住自己购买的房子。此外,还有某南京市一市民因前期调研不充分,花费300多万拍下了一座发生过命案的「凶宅」。

上海某律师事务所的林律师是一位专门帮助银行处理法拍房纠纷的律师。她在接受采访时表示,购房者在参与法拍房时确实存在很多风险,其中就包括权属问题、清场问题及土地增值税问题等。此外,参与竞拍过程中,还有其他风险,比如财务纠纷;一房二卖;户口不能在拍卖房屋落户及部分隐形费用问题等。这可能也是制约法拍房市场未来进一步发展的主要原因吧。

杭州沣峪资产管理有限公司砝码拍看到了市场需求和行业现状之间的这一「矛盾」。砝码拍负责人则在接受采访时表示,我们普通人一辈子可能就买一两次房子,本身就对这个市场的操作及规则不熟悉。法拍房房屋本身还有其他的特殊原因,对于普通购房者而言,确实不是一个进入门槛低的领域。

那么,如何让法拍房市场不再是一个难以进入的市场呢?选择专业的资产管理公司或许是一个解决选项。砝码拍负责人表示,很多法拍房确实存在债权瑕疵,例如虚构债权,债务人与实际借款人不一致,存在法律上明令禁止的砍头息、套路贷等情况,这就需要资产管理公司进行充分的前期尽调工作。与此同时,购房者需要深刻了解到除了债权瑕疵之外,抵押物本身可能也存有瑕疵,比如无法过户,无法入住及天价税费等问题。

为了解决这些隐形的问题,砝码拍团队利用法律 + 金融 + 科技的手段,突破了市场这一痛点。该团队有知名金融机构背景的资深资产管理团队,同时还拥有一线城市著名法律团队成员。在优化贷后管理、信贷预警管理、金融信息服务、不良资产清算、不良资产处置等业务流程中,坚守专业的同时,采取个性化的定制服务,提高了法拍房案例的成功率。

比如,2019年 11月 6日,该团队了解到一笔抵押物位于武汉东湖区三环内的刚需房债权,债权方正在出售该抵押物房屋。了解到该房屋地理位置便利,周边配套设施完善,且债务人及其配偶还款意愿强烈,愿意配合清偿债务,但因屋主本人出售能力有限,且与银行沟通方面存有多重障碍及干扰因素,房屋一直处于悬而未决的状况。砝码拍在完成了一系列的评估报告后,以债权人的身份和银行及当地房屋中介展开联系与沟通,很快意愿买房人出现。

砝码拍负责人表示,对于卖方和买方而言,我们充当的是一个专业的资产管理和顾问的角色。我们找到优质的卖主和买主,这只是我们提供服务的第一步。在之后拍卖过程中,因为买方对当地中介产生了不信任感,砝码拍出动律师及资产管理专业团队,协调双方重新确定了最终的交易结构,那就是面对面在不动产登记中心现场现金交易方式。该交易案后来在砝码拍的现场监督和保障下,只用了半小时就完成了过户手续和签署其他各项文件。

在资本及互联网公司的支持下,越来越多的企业看到了法拍房这一隐形市场。像砝码拍这样的专业的资产公司也不断出现,但像他们这样同时具备技术 + 法律 + 金融三重团队目前市场并不多见。该团队负责人表示,弥合市场和消费者需求之间这个「GAP」,是当前重中之重,这样法拍房这个具有千亿潜力的市场才能走得更远。

第一个吃螃蟹的人,一定是最勇敢的人。但是让吃螃蟹成为一种饮食文化,一定不是勇敢这一个因素可以促成的,法拍房市场也是如此。

早年间投资者们依靠自己的投资经验,试图在这个市场中找寻到投资的机会,但在存量市场的当下,法拍房要如何从小打小闹的「小透明」成为房地产的重要组成部分,成为消费者一种常见消费选项,靠的也一定不只是经验和勇气。专业的资产公司,联合电商的卖房方式,确实给房地产交易打开了新大门。在巨大市场流量的带动下,再加上专业力量的介入,法拍房的变迁,带给房地产市场或许不仅是给消费者多了一个新选项,而是切切实实盘活了一系列闲置房产,从而使其可以在新的市场上再度流通。


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