五大公园商业解码
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 罗嘉欣
2026年"五一"，深圳24个重点商圈总客流量同比增长20.97%，总营业额同比增长17.42%。官方通报中，“公园经济、体验经济持续升温”成为最醒目的注脚。
繁荣背后现隐忧。赢商大数据显示，2026年Q1深圳购物中心空置率微升至7.98%。增量见顶、存量内卷——所有商业项目都在找下一个机会点。但那些懂得与自然“做朋友”的商业体，却迎来了流量的春天。
在这座拥有超1290个公园的城市里，逛公园早已不再是单纯的散步赏景，而是进化为一场沉浸式的“微度假”——喝咖啡、遛娃、看展、社交，自然空间正在被重新定义。当星罗棋布的公园与商业体相遇，“左手购物袋，右手大自然”正成为顺理成章的消费新范式。
政策端也在同步松绑。2025年《深圳经济特区公园条例》放宽配套商业比例，北京2026年跟进出台15条措施鼓励社会资本进公园。一线城市在公园商业化上的转向是同步的，但深圳走得更远——华润万象生活、华侨城、招商蛇口、深业集团等央国企全面介入，加上政府主导的轻量化策展实验，五种完全不同的运营逻辑在同一座城市并行。
公园+商业，究竟能释放多大的消费势能？深圳正在用五种方式同时回答这个问题。每一个背后，都是运营商基因、政企合作模式和城市空间的三重博弈。
01.
后海 & 大运商圈
华润系，用"片区运营"重新定义公园商业
大运在东，后海在西，一个在龙岗新兴片区，一个在南山区核心地带。但它们共享同一个运营商和同一套底层逻辑：华润置地接手的不只是商业街区，而是整个片区的统筹运营——从体育场馆到公园绿地到商业空间，一体化管理。
先看大运。龙岗区政府与华润置地达成ROT项目合作(ROT模式,即“改建—运营—移交”,指政府引入社会资本,共同推进公共服务项目改建与运营)，统筹管理大运中心、大运天地、大运智慧公园及周边配套空间，综合全域范围153万㎡。它要解决的不是"怎么开商场"，而是"怎么让整个片区活起来"。
答案是：用赛演引流，用公园留客，用商业变现。
空间上，强统筹、弱边界、强场景。大运天地的空间肌底本身就是湖滨街区商业——街区围绕大运场馆布局，观众出了场馆就进商业街，动线上几乎零切换，实现"赛演经济"引流闭环。更关键的是，逛街区跟逛公园是同一件事：没有围墙、没有天花板，街区沿湖岸蜿蜒展开，步道穿行在草坪和湖滨栈道之间。飘在天空的"云"装置、留白墙上的诗句、湖滨闪现的"鹿"，这些"公共感"与"自然文艺"的具象表达——目的只有一个：让你愿意待着。
品牌策略服务于这个场景逻辑。赢商大数据显示，大运天地引进超过200个品牌，其中零售占比48%，餐饮占比36%。品牌更偏年轻化，零售中潮流数码、户外/运动、潮牌集合店、设计师买手店、骑行、宠物消费、电商品牌线下店等标签占比过半。从进驻品类来看，"首店"标签重要，但更在意是否匹配了大运公园的场景：跑步的、骑车的、带狗的、遛娃的，需要的是功能性加社交感的品牌。
日常运营中，宠物友好、亲子友好、社群友好、生物友好比重同样突出。
"赛演+逛公园→消费"，这条链路跑通了。2026年5月，华润置地以70.45亿元底价拿下大运二期地块，有望再落一座体量达11.6万㎡高能级万象商业，商圈势能未来必将进一步扩容。
后海是华润置地片区统筹模式最早、也最成熟的探索范本。
与大运的ROT模式不同，后海采用代建、代运营与开发自持多路径渗透，形成"轻资产 + 重资产"混合的统筹模式——商业、生态、文化、体育全域一体化管理。
深圳湾万象城是这一模式的核心载体。它毗邻深圳湾体育中心"春茧"，背靠人才公园，面朝深圳湾，紧邻深圳湾文化广场与总部大厦集群，商业资源密度在全深圳具有稀缺性——高奢品牌、文化事件、赛演经济三者叠加，服务高净值客群与国际消费力。2025年二期开业后，商业体量扩容至25万方，与人才公园、深圳湾文化广场形成"商业 + 文化 + 生态"三角动线。
四大功能模块在同一运营主体下协同运转：人才公园持续输出公共活动——灯光秀、无人机表演、深圳湾公共艺术季、VOGUE时尚盛典等超级IP接连上演，为片区注入生活气息；春茧的赛演经济带来目的性客流；深圳湾文化广场提供文化内容支撑；深圳湾万象城承接消费转化。
近期深圳湾万象城又宣布三大新文化空间：引进全球沉浸式戏剧的标杆之作《不眠之夜》深圳版、Fotografiska深圳湾美术馆（全球知名摄影艺术机构Fotografiska华南唯一美术馆）和BASE数字艺术中心（中国首座·华南唯一LIGHTROOM常设型场馆），让“商业+文化”影响力再上一个新台阶。
赢商大数据显示，深圳湾万象城的到访客群中高净值客群占比、跨城商务客群占比在深圳高端购物中心中均位居前列。
华润在后海做的事情，本质是通过片区统筹模式，激活整个后海总部基地的城市活力。商业、文化、生态、体育四大功能模块在同一运营主体下形成合力，让总部基地从"白天办公、晚上空城"的商务区，升级为24小时都有内容、有人气、有消费的城市活力中心。
从后海到大运，加上光明虹桥公园（同样由华润万象生活运营），华润系在深圳的公园版图已从东到西贯穿整座城市，最近他们还拿下龙岗罗山公园代建代运营，亦规划了公园商业空间。
正如华润万象生活管理层近年来所强调的，要重构商业集客要素。"商场不应是孤立的存在，而要成为城市功能的有机节点。" 华润的答案是——让商业成为公园、文化、体育和城市之间的连接器。
02.
前海湾商圈
华侨城系， " 文商旅融合 " 的观光消费
华侨城做了一辈子的主题公园。但"景区+ 商业 " 这条路，它不是一步到位的。2011年开业的深圳欢乐海岸，把曲水湾商业街、湿地、水秀剧场缝合在一个以水为主题的 低密度商业空间里。2019年，佛山顺德 欢乐海岸PLUS给出了2.0答案： 拆掉围墙，取消大门票。 开创性地将商业街区、主题公园、文化体验、生态湿地融为一体，定位 " 城市会客厅 "—— 开放式 " 陆公园 " 自由进入，园内部分项目单独收费。2021年开放的深圳欢乐港湾 再迭代： 海滨文化公园免费开放，商业街区沿海岸线展开，任何人都可以从城市道路直接走到海边。
与欢乐港湾相连的前海石公园桂湾段，同样由华侨城代运营——270°海景，是深圳西部公认的看落日最佳视角。华侨城在这片公共空间里，正在做的事很有意思：用做主题公园的方式运营一片公共海岸线。
2025年8月，"都市沙滩"开放，迅速成为深圳人遛娃胜地；国庆"前海潮汐生活节"首日迎客两万人；同月"山海连城沿海骑行绿道·前海段"开通，4公里海景专线成为深圳人的新生活方式。政企合作在这里也达到了新高度——作为"前海疯狂IP城"活动的重要载体，从2024年20米奶龙气模引发的日落打卡热潮，到2025年小黄鸭、猫和老鼠巨型气模轮番登场，公共空间的社交属性被彻底激活。2026年3月，20米"奶龙刀锋"再度空降观海广场，穿越火线嘉年华同步开启。
摩天轮、商业街区、日落海岸线、超级IP——这是一条海岸线的运营。
2022年欢乐港湾即获评"年度夜间经济十大地标"，2024年底挂牌国家AAAA级旅游景区。2026年"五一"前三天累计接待游客30.6万人次，创历年新高。消费高峰集中在傍晚之后——摩天轮灯光秀、滨海夜景、餐饮街区、微醺酒馆、水秀表演集体发力，夜间经济属性突出。
赢商网4月踩盘数据显示，欢乐港湾东西岸商业街区总建筑面积12万㎡，在营商户约125家左右，其中餐饮占比超过60%，远高于深圳购物中心平均水平。东岸主打家庭复合型消费，包括廊桥港湾、王品牛排、芸山季、王捌院子等中西式特色餐饮，以及M Stand、Manner Coffee、喜茶、奈雪的茶等市场主流热门茶咖轻餐等，唐朝诡事录、钟书阁、meland、星聚会等休闲娱乐业态。西岸目前在营IPIC电影中心和同仁四季等部分餐饮，局部区域调改中。
节假日爆发力强，脉冲式客流，这是目的地型商业项目的典型消费特征。但随着前海从"规划中的未来之城"变成真实的商务和居住聚集区，欢乐港湾正在从"假日目的地"向"日常消费场"过渡。
而从宝安滨海公园到前海桂湾的滨海景观带尽入运营版图时，华侨城做的已经不止是"景区+商业"，而是"海岸线+商业"。只要人还在海边待着，消费随时可能发生。
华侨城赌的是海岸线的长期价值。所以，有持续投入的运营助力，前海湾商圈的未来依然值得期待。
03.
福田上城商圈：
深业系， " 公园生态商圈 " 的先行者深业上城的故事，从一块"孤岛 " 开始。 这座总建筑面积约 120 万㎡的城市综合体，集产业研发大厦、高端公寓、酒店 、 LOFT 小镇 和购物中心于一体 ，其中商业面积约 16.7 万㎡ ， 硬件在福田 CBD 堪称顶配 —— 但被四条主干道围合。但深业集团从一开始就没打算只做一座 普通 商场。
其探索"公园+商业"的起点，是规划之初就确定的"缝合城市"理念——用建筑把被城市主干道割裂的公园群重新缝合起来，让商业成为缝合线上的关键节点。基于这一理念，深业在L3层预留了一个Loft小镇（开放式街区），同时规划两座空中连廊东接笔架山、西连莲花山。购物中心顶楼做街区、用廊桥连接公园而非主干道，牺牲的是坪效，赌的是"公园能带来人"。这份"赌"的背后，是深业作为深圳国企的匠心与定力。
2021年底，幸福廊桥贯通。消费者从公园绿道走上空中廊桥，穿过林荫，自然抵达L3层的Loft小镇。从公园到商业，不是"进入"的关系，而是"漫步经过"的关系。
但"缝合"只是第一步。深业的"公园+商业"的真正特色，在于把公园从"借景"升级为"自营"。2024年9月，深业正式进驻笔架山公园，试点市政公园"运改维一体化服务"——直接管着公园的日常。这种深度绑定，让深业上城自然承接了大量城市级流量：2026年斯巴达勇士儿童赛在笔架山公园开赛，深业商管是主办方之一；2026粤港澳大湾区花展再次落地笔架山公园，11天吸引超210万人次观展——游客沿廊桥从公园直达商场再到莲花山公园，实现公园到商场再到公园的无缝连接。
与此同时，地铁10号线冬瓜岭站连通负一层，打通了公园客群的地铁可达性；深圳首家市内免税店开业，强化了对境外游客的吸引力；双酒店配套（MUJI HOTEL+文华东方酒店）加上写字楼吸引大量世界500强入驻带来的商务客群，64层"城市云客厅"承接的政企活动……"硬件"配套逐一到位，让公园生态商圈势能进一步扩大。
但真正让"公园经济"在深业上城释放消费势能的，是项目团队持续七年的调改焕新——从商场动线优化到品牌招调到服务升级，每一个环节都在适配公园场景，让"逛公园顺便逛商场"的体验越来越自然。
品牌策略上，项目团队坚持"追求高端品质生活方式"的定位，赢商网踩盘统计显示，深业上城引进超340个品牌，其中户外运动、买手店/潮牌/设计师品牌、时尚精品等零售品类门店占比超过46%，显著高于福田区购物中心平均水平；休闲餐饮、异国风情、地方特色等餐饮总数超过110家，形成"逛+吃"的高频消费组合，与高端白领、奢旅住客、逛公园的跑步骑行遛娃人群高度匹配。
凭借"公园+商业"的差异化体验，以及福田口岸过关后地铁直达，深业上城亦在港客北上消费潮中占据了独特地位。赢商大数据显示，深业上城的到访客群中，10公里以上的跨区/跨城客群占比超过48%，其中港客到访率在深圳购物中心中位居前列。2024年，深业上城年度销售额突破60亿元，客流量超4600万人次，如今日均客流近10万人次。
而深业的生态商圈布局仍在扩圈。紧邻笔架山公园的黄花岗枢纽商业项目（深圳之脉），正在将"公园商业"的半径进一步外推——深业要做的不是一座商场，而是围绕笔架山公园构建一个泛公园生态商圈：公园是流量引擎，深业上城是消费出口，周边项目是商圈扩容的延伸，双酒店和市内免税店是国际化消费的承接载体。
深业上城的成功，不是运气。而是深业集团从规划设计到持续运营的一以贯之——集团的匠心与定力打下骨架，项目团队的持续运营注入血肉。其用实践证明，公园商业可以不是"借景"，而是"造生态"。
04.
太子湾商圈：
招商蛇口系，"港城融合"的滨海生活
招商蛇口在蛇口做的事情，不是一座商场、一个公园、一条街区，而是整条滨海带的统一化运营。
从海上世界到太子湾，招商蛇口将蛇口滨海文化创意产业带纳入统一运营版图——这条海岸线已入选国家文化产业示范基地，串联起海上世界、滨海栈道、文化艺术中心、希尔顿南海酒店、太子湾邮轮母港、K11 ECOAST、花园城等核心节点。滨海栈道就是公园生态，山海连城的太子湾段更是将山海景观与商业空间无缝衔接。
据赢商大数据统计，太子湾片区核心商业体量已超过34万方——K11 ECOAST总建筑面积约22.85万㎡，太子湾花园城商业面积约11.4万㎡（含南区、北区、Villa街区三大空间），加上海上世界及汇港购物中心，整条蛇口滨海文化创意产业带的商业总规模已突破45万方。
在这里，招商蛇口的公园商业逻辑，多了一个"港口+城市"的综合运营基因：邮轮母港带来国际客流和高端消费力，K11 ECOAST提供文化艺术内容，花园城和VILLA街区承接日常消费，滨海栈道和山海连城绿道构成公园生态基底。它不是"在海滨做商业"，而是"用一座港城把公园、文化、商业全部装进去"。
比如，K11 ECOAST不只是商业，更是文化事件的发生地。开业以来，香港迪士尼20周年主题展览、"山海浪漫"系列艺术展等接连落地，将太子湾打造成深圳文化艺术目的地。2026年初，招商蛇口在太子湾举办"131欢乐跑"，3000名跑者沿着11公里的山海赛道从太子湾花园城出发，穿越滨海栈道和山海连城绿道——用一场跑步把整条海岸线的公园、商业、文化节点全部串联起来。
目前太子湾片区正处于价值释放的前半程，商业氛围处于逐步孵化兑现阶段。但招商蛇口的底气在于——它不是在做一个项目，而是在运营一座"城"。随着后续商业组团陆续入市，太子湾的上升空间还很大。
05.
深圳湾公园：
政府统筹系， " 公共服务 " 的策展实验如果说前四种模式都是" 企业主导 " ，那第五种模式走的是完全相反的路 —— 政府全程主导，企业只做 " 供应商 " 。
最具代表性的样本是2026年1月开放的"深圳湾·公园BOX"：12座造型各异的创意建筑沿着深圳湾公园2.7公里海岸线一字排开，融合自然、艺术与轻商业，由深圳市公园管理中心统筹规划、选品和监管，企业以市场化方式参与运营。开业即成为社交媒体爆款——"海上日落×艺术盒子"的照片在小红书上刷屏。
首批进驻公园的品牌包括十日谈、霸王茶姬、混果汁、gaga、茉莉奶白等茶咖轻食品牌，搭配vivo华南首家影像概念店、蕉下户外体验空间等生活方式品牌，形成"轻餐饮+新零售+艺术体验"的复合业态组合。
但争议随之而来。有游客在草坪上刚坐下就被店员提醒"点单后才能安排座椅"，事件经媒体报道后引发公众讨论：一座公园里能不能做生意？边界在哪？深圳市公园管理中心迅速回应"将对商家加强监管"。莲花山公园、中心公园等公共空间也在进行类似的轻量化尝试，但规模更小、业态更克制。
这场争议恰恰暴露了政府统筹模式的本质矛盾：政府想要"公共性"和"商业活力"兼得，但两者之间的边界在实践中很难一次画对。公园BOX的优势是灵活——政府可以快速调整规则、更换商家、甚至叫停项目；劣势是深度有限——企业没有长期运营权，不会做重投入，商业内容的持续迭代能力受限。
五张答卷，一个命题。
回到开篇的问题：在中国最市场化的城市里，公园能不能既是公共产品，又是商业引擎？
五种模式，五条路径。从华润的"片区运营"到华侨城的"海岸线运营"到深业的"公园生态商圈"到招商蛇口的"港城一体化"到政府的"公共策展"——深圳正在用五种方式同时回答这一个问题。
没有标准答案，但方向已经清晰——公园不再是商业的"背景板"，将是商业的"新战场"。
注：文/罗嘉欣，文章来源：赢商网(公众号ID：winshang)，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力立场。
