中国店王易主了？综合型mall跑出近百亿黑马？二次元商业晋升商场最新“吸金王”，主题街区再次火热，一个主题街区竟能带来30亿销售额......2024年中国购物中心行业无论是运营业绩和趋势上都发生了较大的变化。
赢商网收集了全国206家商场2024年销售额与客流量等经营数据，并结合其运营情况研究分析，洞察实体商业的最新发展趋势。（本文数据来自项目方及公开资料，为不完全统计，因统计口径不统一，故不做排名，仅供参考。）
▶▶ 超8成商场销售额同比增长：在206家商场的133个可比样本中，110家商场2023年销售额均同比增长，15家商场销售额较2022年有所下降，8家持平；
▶▶ 销售额和客流明显呈正相关性，销售额在20-50亿区间的商场更依赖客流：在206家商场的172个可比样本中，客流量主要集中在1000-2000万人次，占比近7成。此外，客流量对20-50亿以内的商场的销售额影响更大，更需要高客流来带动销售。
高端商业格局生变
- 店王易主，“商业地头蛇”们强得可怕
据贝恩公司发布的《2024年中国奢侈品市场报告》指出，受消费者信心不足、出境游复苏、消费外流加剧等因素影响，2024年中国内地个人奢侈品市场销售额预计下降18%-20%。
随着内地奢侈品消费市场的疲软，国内高端商场的业绩也受到了直接影响，国内高端商业格局也发生了意料之外的变化。据业内消息人士透露，连续12年蝉联中国商场销售额第一的北京SKP 2024年销售额或将下滑45亿元回落至220亿元区间（2023年销售额为265亿元），同比下跌17%。（截止发稿前，北京SKP仍未公布去年的销售数据。）若消息属实，中国店王或将12年以来首次易位，全国高端商业格局，亦或迎来历史性变革。
事实上，除了北京SKP之外，部分高端商场去年业绩也出现了下滑。据恒隆地产发布的财报显示，其两大旗舰项目——上海恒隆广场和港汇恒隆广场2024年销售额分别下降了22%和11%。此外，太古地产旗下的商场，除了上海前滩太古里之外，其他商场的销售额全员下跌。
然而，在大环境低迷的情况下，仍有一些商场逆势增长。这其中，深耕本土的商业“地头蛇”表现尤为亮眼，如武汉武商MALL，通过一年内完成11家重奢品牌全新升级调整工作，打造武商MALL商圈黄金珠宝品类一体化规模矩阵“榷金街”，打造樱花大道、梅花大道等出圈场景，在销售额和客流上也取得了不俗的成绩，还有销售额245亿的南京德基广场，以及销售额首次突破百亿的郑州丹尼斯大卫城等。
// 南京德基广场：年吸金245亿，首次问鼎中国店王？！
2024年，南京德基广场全年销售额达245亿元，不仅刷新了自身的最高记录，并实现连续5年稳定增长，还或将凭借这一数据，问鼎全国乃至全球“店王”宝座。
一年焕新113家品牌，不仅要做高端生意，还要做大多数人的生意
随着奢侈品消费的疲软与奢侈品消费观念的转变，南京德基广场的运营思维也发生了变化，除了夯实其高端地位之外，还开始瞄准了公域流量场，走起了lifestyle精致路线，以覆盖更多消费人群。
持续打造超强奢侈品牌矩阵：吸纳全国及以上级别首店共24家（包括全国首店、亚洲首店、全球首店）。2023年，德基实现了高奢珠宝腕表“大满贯”，集齐了Harry Winston、Graff、Cartier、Van Cleef & Arpels等全球十大品牌。
一年焕新113家品牌，业态布局更加丰富：2024年德基广场焕新了113家品牌，引入了54家首店，包括Valentino Beauty 色彩工坊精品店、FILA 第六代形象门店、WEILAN蔚蓝科技体验店以及多宝阁·金铺等全国首店，以更多元的品牌业态，满足年轻人的需求。
打造独有的“艺术氛围感”，成为年轻人的精神刚需：项目二期六楼的潮居空间，被打造成有仪式感、科技感、美学感的生活美学空间；二期8楼的德基美术馆，面积近1万㎡，是南京唯一营业至晚上10点的博物馆。
· 推出“德基24h”，商业模式再次升级
自2025年1月1日起，南京德基广场正式调整营业时间为10:30-22:30，并延长夜间服务至次日凌晨03:00。消费者只需扫描商场随处可见的二维码，即可随时选购心仪商品，无需排队等待，仅需在营业时间内轻松提货，全面实现购物无障碍。目前，已有70家联营店铺上线，包括包括GUCCI、CELINE等国际高端品牌。
· 项目三期建设中，商业版图将进一步扩张
项目分为三期，其中一期、二期已开业，三期正在建设中，未来将与一期、二期通过空中和地下相连，整个德基广场最终将实现地上、地下、空中的立体连通。三期建成后，项目总建筑面积超过30万平方米，德基广场的商业版图将进一步扩张。
// 郑州丹尼斯大卫城：销售额首超100亿，成河南第一个百亿商场
开业近10年的郑州丹尼斯大卫城，去年以100+亿的销售额首次冲进“百亿俱乐部”，成为河南首家百亿商场，且“有望闯入中国商场Top10”。
· 郑州唯一重奢场，不断调改稳定地位
作为郑州唯一的重奢场，丹尼斯大卫城一直在调改升级，强化其奢侈品牌矩阵。2022年，商行进行了大规模调改，国际化妆品品牌集体搬迁至2F，空出的区域引进Hermès、DIOR、CELINE、CHANEL、FENDI等大牌首店，完成了HERMES、LV、GUCCI、DIOR、CHANEL和Cartier六大重奢品牌矩阵。同时Louis Vuitton、Balenciaga、Sanit Lurant及Burberry升级为双层旗舰店，Prada美妆线Prada Beauty也在同年进驻2F。
此外，丹尼斯大卫城在软件硬件方面都进行了新一轮的升级，如打造VIP LOUNGE、上线代客泊车服务、改造卫生间等，加上丹尼斯广场洲际酒店的开业，高端配套体系进一步完善。
· 加码“运动”，运动零售业态或将成新增长点
2024年，项目继续以“争首进，抢独有”的招调策略，引入了78家首店，涵盖户外运动、国际精品、餐饮、儿童等业态。
此外，项目还进一步强化专业户外及运动零售领域的矩阵，对商场6楼进行了深度的调整与升级。除了引入了KEEN、UNDEFEATED、Helly Hansen、ANTA SV、攀山鼠等首店品牌之外，还把6楼的轻休类零售品牌移至7楼之外，并将原有的SALOMON、KOLON SPORTS、The North Face等运动品牌门店进行升级。
综合型mall超常发挥
- “十八般武艺”地调改，有的销售额升至215亿，有的暴涨60%
当大家为业绩疲软找来“消费降级”理由时，却有反驳的声音出现：“留不住消费者，是你自己的问题”。在赢商网统计到的18个2024年销售额突破50亿商场中，次高端/综合型商场的占比近八成。有成熟期项目的成功调改、有迈过培育期项目的异军突起，升级定位、营销创新、品牌能级提升、场景化改造、死磕服务细节……他们使出“十八般武艺”留住消费者。
▶▶ 一批瞄准大众化消费的综合购物中心，正在闷声赚钱：为魔都贡献新晋网红观景台的上海环球港年销售攀升至215亿，上海龙之梦城市生活中心年销售暴涨60%至98亿，国内首个同时拥有山姆+宜家两大主力店的广州美林M•LIVE天地、扩张步伐未止的SM厦门综合体（含一期、二期、三期）各拿到了58亿、56.6亿的成绩单。
▶▶ 连锁开发商们手中“王牌”稳定甚至超常发挥：合生商业旗下北京朝阳合生汇、上海五角场合生汇分别吸金75亿、63亿，被视为“近三年来深圳成长最瞩目购物中心标杆”的深圳深业上城、开业仅5年的深圳卓悦中心冲进“60亿俱乐部”，北京朝阳大悦城、深圳印力中心、龙湖重庆时代天街、上海真如环宇城MAX等项目均在“50亿梯队”。
// 上海龙之梦城市生活中心：大体量主打“老少咸宜”，年销售暴涨60%逼近100亿！
上海龙之梦城市生活中心（以下简称“龙之梦”）开业近20年来做到了全品类餐饮布局、全客层群体经营，其2024年成绩单着实令人惊喜：年销售额同比提升60%至98亿，日均客流同比提升19.5%至15万/人次；品牌销售额全国和上海排名前三的占比达60%左右，餐饮类月均超百万有近60家；B2层新能源汽车主题街区20+品牌年销售额近30亿，占商场总销售额的30%。
· 亲民的零售业态、丰富的餐饮品类，“老少咸宜”是主打特色
除了依托上海地铁2/3/4号线中山公园站交汇点的强大聚客能力，龙之梦从2016年起每年的品牌迭代率约30%，2024年新近品牌130家，其中全国、上海首店59家。目前，龙之梦场内经营品牌近600家，盒马全国首家黑标店、京东电器城市旗舰店上海首店等均带来了可观的客流，小官官美蛙粥中国首店、老滇山寨上海首店等新入驻餐饮品牌也都是妥妥的“排队王”。
· 场景化改造、硬件与服务优化、引入“数智化”概念……全方位“蝶变”
龙之梦自2021年起，率先打造全国首个新能源汽车主题街区，超5000平空间聚集20+汽车品牌，如今成为众多知名汽销品牌的首发首秀之地；“数字化”和“智能化”是创新发展的关键词，2024年引入占地机器人体验馆，邀请来“AI机器人”龙龙与人形机器人“小柒”坐镇；去年9月起，全场开启“蝶变”焕新升级，针对不同业态对各楼层进行街区化打造，规划“玫瑰花园”“科技未来”“国潮古风”三大新主题街区，且陆续对商场各入口、洗手间、地下车库等区域进行翻新改造。
// 深圳深业上城：升咖“城市高端潮奢场”，深度挖掘首店、港人、明星、免税经济
年销售额60亿、年客流量4600万人次，同比2023年均呈现双位数增长！打出“公园+LOFT小镇+MALL+街区”独特组合模式的深圳深业上城，继明确转型升级“城市高端潮奢场”、引入老佛爷百货华南首店后，2024年从多方面创新开拓持续的客流增量。
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全年新增近80个品牌，重塑外街打造“微醺社交空间”
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项目全年新引进近80个品牌，当中包括超30个首店，不仅有奢侈品牌SHANGHAI TANG，一批运动潮牌和特色零售门店都在持续强化其国际先锋时尚街区的气质；重塑外街打造“微醺社交空间”，10+高颜值餐厅结合外摆、绿植等景观，也吸引来大批年轻人打卡。
· 深挖港人经济、明星经济，还抓住了免税经济新机遇
年内商场举办超300场企划活动，且不断完善港澳客“吃住行一条龙服务”，成为了港人最爱的购物中心之一。此外，项目的城市公共空间与特色街区，还是《城市捉迷藏》等多个知名综艺IP的拍摄取景地，吸引不少消费者前往打卡。
值得一提的事，深业上城将再添一超级主力店，深圳首家市内免税店已确定选址于此，且将在2025年内开业。
二次元成商场最新“引流神器”
- 谷子店、主题街区、主题活动...留客&吸金力杠杠滴
二次元经济爆火，二次元从“圈地自萌”逐步发展成一个具有巨大潜力的行业。根据艾媒咨询数据显示，2024年中国泛二次元用户群体数量已攀升至5.03亿人。同时，泛二次元及周边市场规模一路飙升至5977亿元。
而二次元这股风近两年也吹到了实体商业。全国不少老商场靠二次元商业被盘活，市场上也越来越多企业或购物中心布局“二次元商业”，通过引入二次元业态品牌、打造二次元主题街区、举办二次元主题活动，吸引更多年轻人，甚至还有不少以二次元为主题的购物中心面市。
// 北京朝阳合生汇：一年卖了75亿元，二次元为业绩飙升加buff
去年，北京朝阳合生汇销售额达75亿元，同比增长30%。亮眼的业绩得益于合生商业的“年轻人需要什么，合生商业便提供什么”的营销策略，通过加码二次元商业“攻下”年轻人，为其业绩飙升助力不少。
· 设置二次元嗨玩街区，把商场打造成“最火”IP首发地
面对消费者对二次元文化娱乐需求的持续增长，北京朝阳合生汇也在不断加码二次元商业，在商场B3打造了二次元嗨玩街区，引入了超10家二次元品牌，包括漫库mancool、墟弥Goods、谷池、猎人桌游等，把商场打造一个巨大的“痛城”。
此外，朝阳合生汇还特别瞄准当下“最火”的热门IP，开设首展/快闪店，把商场打造成“IP首发地”，如线条小狗、卡皮巴拉、哈利波特、原神、仙剑奇侠传等。丰富的二次元活动也为项目业绩加buff，据悉国庆 7 天吸引近 85 万人次，同比提升 26%，全场总销售额近 2 亿元，同比提升 39%。
// 沈阳大悦城：年销售36亿元，东北最大商场变身东三省二次元圣地
沈阳大悦城商业体量达45万㎡，共引进近600家品牌，是东北最大、品牌最多的购物中心。该项目位于东中街核心商圈，C馆、D馆直达地铁，为地铁上盖项目。项目由ABCDE五馆组成，五馆内部相互贯通，其中：
· A馆：瞄准优雅女性的优雅馆；
· B馆：定位潮流馆，引入高阶户外运动品牌；
· C馆：打造潮流化的时尚馆；
· D馆：打造年轻化氛围的活力馆；
· E馆：定位先锋馆，引入国潮新奇业态和品牌。
2024年，沈阳大悦城销售额达36亿元，年客流3311万人次。
· 把D馆改造为真正的二次元“痛馆”，东北二次元专属的宝藏打卡圣地
2024年12月，大悦城痛馆1.0升级改造计划正式完成，以“首店+超级IP”的组合，共引进了25家二次元及娱乐业态品牌，其中东北首店8家、东北旗舰店2家、沈阳首店 7家;截至目前已达成30家品牌规模，包括漫屋、I LOVE TOY、yooooshop、GETOY CLUB、秋子谷子等东北首店。
据项目官方数据显示，项目2024年二次元品牌1-11月实现销售2100万，全年预计实现2500万，二次元品牌月均坪效超3700，达成五馆整体月均坪效的2.3倍。
商场里的主题街区爆款频出
- 以“深度且专业”赚口碑，连续性收割“回头客”
近年来，商场里的主题街区爆款频出，它们打破传统商业的审美和体验疲劳，以“深度且专业”的主题和打法赚足口碑和流量，并在销售额的提升取得了显著效果。
// 兰州中心新引进“风起大汉”街区：更深度更专业的沉浸式体验，既吸客又做起口碑
拿出年销售48.5亿、年客流3600万成绩单的东百兰州中心，除了开展品牌调整、完成BM层改造以拉动客流量同比提升7%，新引进甘肃省首个大型文化演绎型街区“风起大汉”（2024年12月29日开街）目前已吸引客流8万人次。
集汉文化、陇原文化与丝路文化于一体的风起大汉沉浸式演艺街区，其面积超1.5万平，三大场景+五大演艺+数十种体验业态，从民间手工艺到传统民俗专业表演、再到西北特色饮食，从多元角度让到访者沉浸式融入厚重历史与文化。
// 港惠三期打造情景式主题街区：文化+商业+旅游创新组合打法，趣味、互动、连续性都有了
迈过16周年的惠州港惠购物中心，在2024年收获销售额（含三期）增长29%至37.5亿元、客流量增长26%至3780万人次的成绩单。去年，项目一二期重点补齐了餐饮短板，而三期罗浮里（2024年4月27日开业）所打造的惠州首个情景式主题街区「蝶树溪谷」，对项目整体经营提升也产生了不小的助力作用。去年“五一”期间，罗浮里成为了家庭出游的热门打卡地之一，更拉动港惠商圈整体销售额突破1.2亿元。
具体来看，项目方依托“罗浮山”地理IP与“仙山”文化内核，拿出“消费场景创新+顾客游逛消费+罗浮里人文故事展示+ NPC互动演出”组合打法：惠州在地文化的深挖与当地人精神共鸣，八大精灵角色趣味性十足，“连续剧”等长期性衍生活动都赚足了“回头客”。
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文章来源：赢商网
