过去的2024年，据联商网统计，全国新开了363个商业项目，并通过城市更新、非标商业、社区商业的发展，以及二次元、谷子、宠物等个性化业态创新，为消费者提供更加丰富多元的购物体验，在激烈的市场竞争中保持竞争力。
尽管面临着诸多不确定性，但国内的商业地产依然通过强化基础、积极转型、创新技术来抓住机遇，实现可持续发展。进入2025年，各大商业地产企业应该紧抓机遇，在变革中找到生存之机。
据联商网统计，2025年全国拟开业的商业项目数量378个(不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡)，新增商业建筑面积3036.42万㎡，平均单体建筑面积约8万㎡。(总表见文末)
其他如1.1万㎡的上海松江橙光里、1.5万㎡的浦东国际机场T3酒店中心、苏州漕湖文体中心、1.5万㎡的无锡溪悦邻里中心、1万㎡的南京创智海蓝中心、1万㎡的漳州悦港汇广场、1.7万㎡的北京D15生活美学馆、7000㎡的天津团泊缤纷天地、1.7万㎡的宜宾古宋金街、重庆杨家坪金鹰女人街改造为LOT POP乐派等体量不足2万㎡的项目未在此次统计中，但上述项目均预计将在2025年开业。
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企业贡献数量TOP10
头部企业开发或运营的项目向来备受关注，往往一年中的“爆款”就是从这些项目中诞生。因此，每年盘点时，关于一些重点项目的解读更为重要。
2025年的拟开业名单中，上海太平洋新天地、杭州恒隆广场、杭州光环梦中心、杭州世纪中心商场(AURA）、南京金陵中環JLC、南京越城天地、苏州华贸中心、南通如东大有境、厦门和美天地、SM厦门海沧、龙湖济南西城天街、青岛即墨吾悦广场、深圳K11 ECOAST、深圳大悦城、深圳湾万象城二期、长沙杉杉奥特莱斯等项目就备受期待。具体内容，可关注后续《联商网》关于2025年最具期待商业项目的报道。
2025年的拟开业项目中，华润万象生活、万达集团、新城控股、宝龙商业、龙湖集团、爱琴海集团、一元股份、招商商管、大悦城控股、银泰商管、印力集团、万科集团、保利商旅、银泰商业、华发集团等全国性知名的开发性企业均有项目开业。
其中，开业数量在前十的企业分别是珠海万达商管、龙湖商业、招商商管、华润万象生活、宝龙商业、新城控股、印力集团、万科集团、一元股份、华发集团。规模化发展虽然与企业当下的整体战略有关，但一定程度上也反映了企业的开发能力和运营实力，因此对市场投资价值的导向也有一定引导作用。
同时，呈现了以下几个特点：
1、央国企的实力显现出来了。在全国房地产市场陷入疲软的环境下，相比民企，央国企却展现了很强的韧性。招商商管和华润万象生活的开业数量逐年提升，而且2024年也新拿了不少新商业项目。去年年底开业的CP静安，原项目就是改造一年多的晶品购物中心，华润在接管后重新装修、招商、运营，打造了“高质年轻白领流量场”。
2、轻资产规模扩大。轻资产赛道的成熟已经是行业的趋势，在土地开发压力剧增的情况下，商业地产开发商更加青睐于资金压力更小的轻资产。在上述的TOP10中，基本都有轻资产业务，其中珠海万达商管仅三明尤溪万达广场一个重资产，招商商管、华润这几年也新签约了不少轻资产。一元股份在全面开启轻资产战略后，加速了“多产业+轻资产”的发展节奏，包括上海松江橙光里、浦东国际机场T3酒店中心两个小体量商业在内，2025年拟开的6个商业体全为轻资产。
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城市开业数量TOP15
从七大区域的分布情况上看，七个大区均有新项目入市，且华东继续占据“半壁江山”。
具体来看：
华东预计新增供应数量187个，占比约49%，新增供应体量1416.26万㎡；
华南预计新增供应数量63个，占比约17%，新增供应体量565.78万㎡；
华中预计新增供应数量33个，占比约9%，新增供应体量306.14万㎡；
华北预计新增供应数量30个，占比约8%，新增供应体量213.11万㎡；
西南预计新增供应数量27个，占比约7%，新增供应体量210.18万㎡；
西北预计新增供应数量28个，占比约7%，新增供应体量229.15万㎡；
东北预计新增供应数量10个，占比约3%，新增供应体量95.8万㎡。
城市供应方面，数量分布如下：
1、拟开业量最多的为上海29个。上海这两年属于开业高峰，尤其是以华润和招商为代表的央企在加码上海市场，民企中印力也在上海加速布局。作为全国的经济发展中心，上海拥有全国最丰富的商业资源，一些国外知名品牌的首店也会择址上海，一直是全国商业的风向标，因此也吸引了商业地产开发商的青睐。
2、开业数量≥10个的还有南京、杭州、深圳、西安、苏州和广州。北京和珠海各有9个项目会开业。除了珠海，其余都是一线城市和新一线城市，得益于经济和人口消费的增长，商业在迅速增长，尤其是人们对品质生活需求的增长上。
3、紧随其后的是武汉、郑州、成都、福州、济南和合肥。
此外，不在TOP15中，但开业数量也较多的城市还有南昌(6个)，以及均为5个的宁波、泉州、长沙、南宁、江门。
可以看到，商业与城市的关系密切，经济发展成熟的城市商业也会更加发达。在榜单上的城市基本都是高线城市，或经济发达、或为省会城市。
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5-10万㎡是主流体量
商业体量分布上，5-10万㎡占比最高，不过也仅比2-5万㎡略高。整体上看，2025年市场还将以中小体量的购物中心和社区商业为主。一方面是存量改造的主旋律下，传统商业的体量并不大；另一方面，当前商业模式偏向个性化，比如主理人、策展型等，而这些商业模式一般都是小体量。
不过，2025年市场依然会涌入一些体量在20万㎡以上的MEGA级(巨型)购物中心。比如印力的MEGA产品将在上海前湾亮相，香港置地、仁恒、中国传化联合打造的杭州光环梦中心，南通的金鹰世界，K11集团在深圳打造的深圳K11 ECOAST，以及擅长大体量商业运营的永旺梦乐城将在长沙开出第二家店等等。
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城市更新加速
城市更新主旋律下，加上存量时代商业竞争扩大，一些经营了多年的商场，或因物业老旧、或因业态滞后需要重新改造升级。与此同时，还有一些商场因经营不善需要新的血液，交由更专业和有经验的运营方重新改造运营。
从2025年拟开业名单中看出，至少有40家商场为城市更新和存量改造重开项目。同时，未在统计表中的项目中，包括上海仲盛世界城、上海星游城、上海巴黎春天天山店、上海鼎丰酱园南桥、上海鑫都满天星生活广场、上海碧云90商业中心等项目也将在2025年重新亮相。
改造的类型上，不仅有传统超市、百货、街区等主流模式，一些老旧产房、产业园区、剧院、地下通道也纷纷被用来改造成商业。
而且随着城市更新加速，未来也会有更多的旧改项目出现。
注：文/高天，文章来源：联商网(公众号ID：linkshop2012)，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力立场。
文章来源：联商网
