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168家购物中心同场“较劲” 佛山商业疯狂“内卷”

陈羲龙 2022/08/17 15:34

01

佛山商业市场回顾

作为“天下四大聚”“中国四大名镇”之一的佛山,数千年的发展历史沉淀下,有着独特的商业底色。

翻至现代商业的开端,1982年开业的升平百货,率先引进了香港“shopping mall”的先进商业理念,拉开了佛山百货商场的序幕。

而后,90年代,佛山商业网点密集增长,城市商业呈现出一篇欣欣向荣之景。1997年,楼高254米的百花广场横空出世,至今仍是佛山最高摩天大楼。

21世纪初,佛山商业迎来进阶。即便当时尚未有“广佛同城”这一概念,但随着1996年广州天河城率先开创国内购物中心的先河,后续同频传导至佛山。自2000年佛山迎来首个购物中心南海广场的诞生,东方广场、世纪广场、三水广场等一批批购物中心接连登场亮相,如同击鼓传花,遍至各区各地。

2009年,广州和佛山两城签署同城化建设合作框架协议,次年广佛首条地铁开通,开启“广佛同城”发展,也敲开了购物中心高速发展阶段。

正是得益于与一线城市的同城衔接,佛山吸引了万科、保利、中海、万达、瑞安、华侨城、凯德等企业进驻,呈现“百花齐放”的局面。

香港瑞安集团对祖庙东华里片区地块长达十余年的改造,于2012年至2016年,接连开出岭南天地一期、二期商业街区及购物中心岭南站NOVA,成就“来佛山必去岭南天地”的佳话。

临近广州的南海区,保利水城(现为保利MALL·佛山)、南海万达广场、南海万科广场、佛山环宇城(现为:千灯湖环宇城)等一批批实力选手陆续登场亮相,共塑南海商业繁华。

作为全国“百强区”榜首的顺德区,顺德华侨城欢乐海岸PLUS、顺成·大融城、美的置业广场同时于2019年开业,为顺德城市与商业带来升级。

可以说,“广佛同城”发展黄金十年,也造就了佛山商业的增速发展。尤其是2016至2019年,每年均有两位数的新增项目入市,其中17年和19年更是带来超百万体量供应。

2020年起,受到新冠疫情影响,佛山商业新增项目虽然依旧保持两位数水平,新增的体量供应却开始放缓,但也不乏出现如32万㎡巨无霸体量的王府井紫薇港这类优质项目。

自疫情以来,佛山筹备的商业项目遭遇招商放缓、工期滞后等影响,并随着市场复苏而回温。2021年新开购物中心11家,总体量94.6万㎡,依旧保持高位状态。

截至2022年6月30日,佛山购物中心(含独立百货)共计162个,总体量高达960.62万㎡,但参考今年上半年仅开业一家购物中心,下半年筹备开业项目仍有待观察。

02

区域商业发展

// 行政区:“造城运动”定五区,南海、禅城、顺德三足立鼎

在2002年起,佛山先后“吞”下了南海、顺德、高明、三水等多个市县,城市市区面积从77平方公里扩大到3800平方公里,一夜之间扩容50倍,完成了广东省乃至新中国历史上都颇具影响力的行政区划调整。

这场“造城运动”,佛山设立了禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区五个区,并延续至今。

在商业上南海区、禅城区、顺德区成三足立鼎的姿态,贡献超9成的商业项目。其中南海区存量商业项目数量位居全市第一,顺德区、禅城区则分列二、三位。

在增量方面,南海区和顺德区作为佛山常年的两大供应大户,未来2年内依旧会有多个项目入市。禅城区受限于老城区土地供应极度短缺,三水区和高明区则是有待市场挖掘的潜力区域。

// 商圈:祖庙商圈、千灯湖商圈领跑市场

伴随佛山的城市规划与拓展,佛山这座由“镇街型+区域型”拼接而成的城市,从中心及商业发源地禅城区向着“多极”发展。

据赢商大数据统计,佛山所有城区已形成25个商圈,包含2个市级商圈和23个区域商圈。

已开业和未来2年筹开的购物中心(及独立百货)的168个项目,有97个项目在商圈内,其中24个项目在市级商圈内,占比14.3%,73个项目在区域商圈内,占比43.5%。

其中,能让佛山商业“出圈”的两大市级商圈,祖庙商圈和千灯湖商圈,分别代表了佛山城市的传统与新生。

前者作为佛山的商业原点、零售发源地,如今开发饱和,以13家已开业购物中心(独立百货)位列第一。后者成为造城典范,吸引众多商业项目集聚,目前已开业8家购物中心,未来两年还将迎来3家新购物中心亮相。

03

运营商洞察

以百货作为近代商业开端的佛山,在80年代,由国营商业主导市场。彼时,佛山市民购物目的地兴华商场,集吃喝玩乐购多功能于一体,大胆实行开架式敞开经营,实际上已有“shopping mall”商业运营理念雏形。

在90年代,佛山商业依旧是本土百货的天下,但运营模式上更为开放,接纳外资先进理念,并有着资本化的运作模式。如仍走在前端的兴华商场,在1993年引入佛山首家麦当劳进驻,并在1997年作为纯商业公司在深交所挂牌上市……

商业车轮滚滚向前,千禧年后,随着佛山首个购物中心南海广场的诞生,后续接连吸引万科、万达、保利、中海、瑞安、华侨城、凯德等国内民企、央企、港资、外资进场,通过打造新的购物中心项目,为市场注入“新鲜血液”,推动佛山商业的运营模式进入“进阶”篇章。

如今,广佛同城加持下,佛山既成了市场的洼地,同时也是商业扎堆的竞技场,其中无论是本土还是外来者,民企力量成为主导,购物中心(含独立百货)中民营企业占据大份额,虽然央企、国企,以及港资和外资企业占比较少,但本身领先市场的精细化经营策略,也以此拔高了佛山项目的运营档次。

04

项目情况

// 项目档次:高档断档、中高档稀缺,大众化寻求突破

目前佛山已开出的108个购物中心和独立百货,我们发现在营项目中,高档型断档,为0,中高档和中档项目28%,大众化项目占比最重,达到了72%。

佛山已连续三年上榜城市商业魅力排行榜新一线城市,在赢商大数据《2021城市商业力排行榜》上,佛山入围商业准1线城市,商业化水平均较发达,拥有不俗的消费力。但这座城市,仍缺乏高档型购物中心撑场。在以岭南天地、王府井紫薇港为首的代表项目出现后,才有效填补中高档购物中心的空白,打破当地高端消费者外溢至广州的局面,并跑赢市场。

而占比较高的大众化购物中心,在佛山遍地开花,并且同质化严重,也加剧了市场的激烈竞争。如今,不少大众化购物中心,通过差异化定位、商场调改升级,不断深挖细分市场,以此寻求突围。如主打新青年生活实验室的A32·万科里、契合文旅度假的O’PLAZA欢乐海岸购物中心、中海商业收购佛山怡丰城改造的佛山映月湖环宇城等。

// 出租情况:超五成样本出租率不及80%,敲响空置率警钟

《2022购物中心年度发展报告》显示,自2020年疫情影响下,零售商业市场受重创,二线城市消费力提升不及商业开发速度,购物中心生存压力仍较大,2019年空置率水平已逼近10%,2020、2021年均超过10%,购物中心生存压力加大,或加速行业洗牌,运营创新已刻不容缓。

在赢商网重点监测的45个佛山购物中心中,有6家购物中心出租率达到95%以上6家购物中心出租率在90%-95%之间出租率在80%~90%之间的共有10家出租率小于或等于80%的购物中心达23家,占比超5成,高企的空置率,也敲响了市场的警钟。

// 样本业态占比:并非全业态布局,文体娱、儿童、生活服务各有取舍

透过45家购物中心租户业态面积,分析餐饮、儿童亲子、文体娱、零售、生活服务的构成与分布,我们发现:

目标购物中心的餐饮业态面积占比区间为3.32%~45.48%,中位数15.79%。本身佛山自带“美食之都”属性,餐饮在当地是强业态,不少购物中心会加大餐饮业态的面积和比重,以求打造强大的餐饮品牌矩阵。

零售业态面积占比区间为1.1%~78.44%,中位数33.38%,零售业态一直以来均是购物中心的主力业态,也是商场的“印钞机”,即便样本中有小部分项目主攻文体娱、餐饮等体验业态而缩减零售业态,但绝大多数样本购物中心保留了四成占比的零售板块。

儿童亲子业态面积占比区间为0%~40.99%,中位数16.35%;文体娱业态面积占比区间为0%~80.23%,中位数27.14%;生活服务业态面积占比区间为0%~33.81%,中位数7.35%。

有意思的是,这三大业态均有个别案例是零布局,如主打名品奥特莱斯的佛山佛罗伦萨小镇,更为聚焦零售品牌,摒弃文体娱及生活服务业态,也从侧面反应不同购物中心的定位和客群辐射,对相应业态需求均有所取舍。

05

佛山商业展望

以制造工业、岭南文化、美食、武术而闻名的佛山,传统历史感与现代化进程的共振,给商业带来独特的律动曲线。

佛山在各个区域多极发展下,在“广佛同城”和粤港澳大湾区城市群战略加持下,商业市场机遇与挑战并存。未来2年,佛山购物中心依旧疯狂“内卷”,预计新增项目体量达405.8㎡,到2024年总数达168个,合计商业建筑面积将达到1366.42万㎡。

虽然现如今受疫情反复与商业大环境影响,佛山市场仍承压前行,但并未意味着,这座城市的商业力严重不足。随着后续诸如佛山爱琴海购物公园南海富力广场万科天空之城等一批新的实力选手登场较劲,加剧佛山商业市场竞争的同时,也势必加速购物中心往差异化、精细化的路径继续进阶

注:文/陈羲龙,文章来源:赢商网(公众号ID:winshang),本文为作者独立观点,不代表亿邦动力立场。

文章来源:赢商网

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