【亿邦原创】贝壳找房3月16日公布了截至2020年12月31日的2020年第四季度及全年财报。该公司全年总营收为705亿元，同比增长53.2%，全年净利润为27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利。此外，该公司经调整后净利润为57.20亿元，同比增长245.4%。
受财报消息影响，贝壳找房3月16日交易中股价上涨9.75%至65.3美元，盘中最高至72.49美元。
贝壳找房于2020年8月13日晚间在纽交所挂牌上市，这是其上市后公布的首份全年财报。除了首次实现全年盈利，这份财报值得关注的变化是，新房业务营收首次超过存量房。
新房成最大收入来源
贝壳找房的收入来源包括三部分：存量房、新房以及新兴业务。
2020年，贝壳找房新房业务全年营收为379亿元，存量房的306亿元，而2019年二者对应的营收分别为203亿元及246亿元，2018年则为75亿和202亿。
值得注意的是，贝壳找房确认存量房以及新房收入的方法有所不同。
存量房收入来自三方面：链家自己获得的交易佣金以及配合其他经纪品牌获得的佣金分成；其他经纪品牌的贡献的平台使用费和加盟费；现场核查、代理招聘、培训等其他增值服务。
新房收入则来自向开发商收取的销售佣金，但是新房销售是由链家以及贝壳平台上其他品牌共同完成的。
财报显示，2020年新房交易总交易额（GTV）由链家贡献2767亿元，同比增长37.2%，通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV1.11万亿元，同比增长102.7%。
从总GTV来看，新房业务GTV为1.38万亿元，同比增长85%；贝壳找房的存量房业务GTV为1.94万亿元，同比增长49.5%。
也就是说，一方面新房交易额增长迅速，另一方面收入确认方法不同，两方面共同作用下，新房业务收入极速增长，2019年增长率为171%，2020年增长率为87%。
新房业务扩张导致毛利率下降
贝壳找房2020年营业收入为705亿元，营业成本为536亿元，毛利润为169亿元，毛利率为23.9%。与之相比，2019年的毛利率为24.5%，下降的原因正是新房业务的增长。
为了衡量不同业务对利润的真实贡献，贝壳找房财报中使用了“贡献（Contribution）”以及“贡献率（Contribution Margin）”两个概念。
贡献意为，收入扣除与交易相关的直接成本，包括分给内部经纪人的报酬、分为外部合作代理或渠道的佣金，平台建设、门店建设等间接成本不予扣除。此概念实际上可以粗略理解为毛利润，贡献率则可以粗略理解为毛利率。
2020年，贝壳找房新房贡献81亿，存量房贡献125亿，相应的，新房贡献率为21.48%，存量房贡献率为40.89%。
可见，虽然新房业务收入增长迅速，但是对利润贡献更多的仍然是存量房业务。背后的原因可以理解为，存量房交易有链家多年的经验积累，而新房业务仍在摸索扩张中，未来还有贡献率的提升空间。
二手房不香了吗？
贝壳找房最为人称道的是经纪人合作网络 （Agent Cooperation Network），即ACN，该网络将房产交易中录入、实勘、VR、钥匙、维护、成交等工作标准化，让多个经纪人可以合作完成一项交易并获得相应的佣金。
ACN使得错综复杂的二手房交易更高效透明，但新房销售链条短、交易简单，ACN很难发挥作用。
同样是收取交易佣金，二手房向个人买方（少部分向卖方）收费，新房则向开发商收费。那么开发商为什么愿意给贝壳找房付费？
贝壳找房招股书中提到：“我们有能力连接更多的家庭，能够获得大量购房消费者，因此对开放商来说，我们可以扮演一个强有力的销售渠道。”
财报显示，贝壳找房第四季度的移动端MAU（月度活跃用户数）同比增长88%至4818万。可以理解为，贝壳找房通过二手房业务汇聚了大量购房者以及有服务能力的经纪人之后，撬动开发商以获得更大的收入增长空间。
据此前节点财经报道，在新房业务中，入驻贝壳找房的中介品牌无权对接开发商，新房楼盘的代理销售均由贝壳找房与开发商对接，房源上架后各家中介品牌可对外推介销售，贝壳找房再从销售佣金中抽取平台费。
贝壳找房在招股书中引用中投公司报告称，经纪服务在中国新房销售中所占比重，将由2019年25.5%提升至2024年42.5%。
文章来源：亿邦动力网
